Tuy nhiên, thực tế cho thấy vẫn còn không ít nhà đầu tư chuyên nghiệp đã thoái vốn, rút lui lặng lẽ từ những đỉnh sóng cao trào và đang nắm giữ trong tay lượng tiền mặt khá lớn lại là người đang cười thầm, đắc ý và mong chờ cơ hội xuống tiền để mua vào những tài sản với giá “cực tốt” và nhắm vào vùng đáy của thị trường ở chu kỳ này.
Câu hỏi mà hầu hết những người tham gia đầu tư, mua bán Bất động sản luôn đặt ra và mong chờ câu trả lời là giá vùng đáy của chu kỳ được xác định như thế nào?

Xác định đáy thị trường bất động sản

Kinh nghiệm theo dõi thị trường cho thấy, giá vùng đáy thường được dựa trên mức giá “đỉnh điểm” ngay trước đó. Mức giảm giá này phụ thuộc vào từng phân khúc sản phẩm, vào mối quan hệ cung – cầu của từng phân khúc, từng loại hình bất động sản. Đặc biệt là yếu tố tỷ lệ người mua sử dụng cuối cùng, tỷ lệ lấp đầy nhà ở, lấp đầy cư dân của khu đô thị; mức độ hoàn thiện hạ tầng xây dựng và hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại,…) cũng tác động mạnh đến mức giảm này. Những khu vực có dân cư đông đúc, nhà cửa càng được lấp đầy nhiều thì mức giảm càng thấp.
Kinh nghiệm tại các chu kỳ trước đây ở thị trường Đà Nẵng cho thấy: ở phân khúc đất nền, phân khúc phổ biến nhất tại thị trường Đà Nẵng, giá trong vùng đáy của chu kỳ thường giảm từ 50% – 60% so với đỉnh điểm tại các khu vực dân cư thưa thớt, hạ tầng xã hội chưa hoàn chỉnh; giảm từ 40% – 50% tại các khu dân cư có tỷ lệ lấp đầy trung bình; Nhà đất trung tâm, những khu dân cư đông đúc giảm từ 20% – 30%.

Xác định đáy thị trường bất động sản.

Bối cảnh thị trường BĐS Đà Nẵng

Ở chu kỳ gần đây nhất, thị trường bất động sản Đà Nẵng đạt “đỉnh” cách đây hơn 1 năm và nhanh chóng rơi vào trạng thái suy giảm và ngưng trệ giao dịch đã hơn nửa năm nay. Mức giảm giá đất nền tại một số nơi so với đỉnh điểm dao động từ 40% – 50% tùy khu vực. So với lịch sử thị trường trước đây, giá đã gần tiệm cận về mức giảm tương đương vùng đáy thị trường ở các chu kỳ trước. Tuy nhiên, tác động kép của dịch Covid 19 lần này lại là ẩn số khó đoán nhất. Nhiều Chuyên gia kinh tế thế giới đã có những dự đoán khác nhau về sự hồi phục của nền kinh tế thế giới theo diễn biến của dịch bệnh như mô hình chữ V, mô hình chữ U, chữ L, chữ W với các mức triển vọng tích cực giảm dần.
Tại Việt Nam, vẫn còn nhiều người tỏ ra lạc quan về tình hình dịch bệnh do Nhà nước đã khống chế dịch bệnh khá tốt, cộng với niềm tin từ các chính sách hỗ trợ, kích thích kinh tế chưa từng có của Chính phủ sẽ tác động tích cực và thúc đẩy hồi phục nhanh nền kinh tế. Bên cạnh đó, phần đông nhà đầu tư khác lại tỏ ra bi quan khi chứng kiến khủng hoảng tại các nước phát triển và e ngại sẽ tác động đến Việt Nam.
Một thông tin mà các nhà đầu tư có thể tham khảo là trong thông báo cách đây vài hôm, tổ chức xếp hạng tín dụng Fitch đã đưa ra dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam sẽ giảm xuống còn 3,3% trong năm 2020. Tuy vậy, Fitch cũng kỳ vọng tăng trưởng GDP Việt Nam năm 2021 sẽ đạt 7,3% khi nhu cầu bên ngoài và trong nước dần hồi phục, xuất khẩu, du lịch và FDI tăng trở lại.

Những ai tham gia thị trường BĐS lúc này?

Những nhận định tốt/xấu đan xen lẫn nhau nhưng để tham gia đầu tư mua bán trong giai đoạn này, ngoài đối tượng là những người có nhu cầu cấp thiết về chỗ ở, có sẵn nguồn tiền chủ động sẽ được mua với mức giá hợp lý, thì số còn lại là những nhà đầu tư thực sự chuyên nghiệp. Họ là những người giàu kinh nghiệm, liên tục theo dõi, bu bám thị trường, có hệ thống nhà môi giới “ruột”, có tư duy nhạy bén và chắc chắn đang nắm trong tay nguồn tài chính chủ động với định hướng đầu tư vững chắc, kéo dài trung và dài hạn. Đây là cơ hội thực sự đối với họ bởi vì họ có đầy đủ kiến thức, kinh nghiệm, kỹ năng đàm phán tuyệt vời để hoàn thành những thương vụ giá trị. Với họ, chuyện khai thác và mua vào những tài sản thấp hơn giá thị trường từ 10% – 15% là việc không quá khó nếu như kiên trì tìm kiếm những tài sản của các nhà đầu tư đang gặp khó khăn về tài chính.
Trong những giai đoạn thị trường như thế này, những nhà đầu tư không chuyên, tư duy đầu cơ, đầu tư ngắn hạn; người dân có nguồn tài chính thụ động hoặc phải vay mượn nhiều thì cần cẩn trọng khi tham gia bắt đáy thị trường.

Chúc anh/chị thành công! 

Bài viết được đăng trên The Leader