Khi nói đến mua bất động sản, câu hỏi chúng ta thường gặp nhất có lẽ là nên mua bất động sản sơ cấp hay thứ cấp. Thị trường bất động có nhiều biến động sau hơn hai năm đại dịch Covid diễn biến phức tạp. Mọi người muốn tham gia thị trường ngay thời điểm này cần tìm hiểu tình hình giá bđs thật kỹ.

Phân biệt thị trường bất động sản sơ cấp và bất động sản thứ cấp

Thị trường bất động sản sơ cấp là gì?

Thị trường bất động sản sơ cấp, còn gọi là thị trường cấp 1, nghĩa là loại sản phẩm bất động sản lần tiên phong được thanh toán giao dịch, phát hành. Thông thường là gia tài đất, được hình thành khi nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.

Các bên tham gia thị trường này là Nhà nước, với tư cách đại diện thay mặt chủ sở hữu, còn bên thanh toán giao dịch thường là những nhà đầu tư dự án Bất Động Sản hoặc người có nhu yếu sử dụng đất. Bất động sản sơ cấp là giai đoạn các công cụ tài chính được giao dịch lần đầu tiên.

Thị trường bất động sản thứ cấp là gì?

Thị trường thứ cấp: Thị trường thứ cấp bao gồm các bất động sản thứ cấp hoặc bán phụ, những ngôi nhà đã được sở hữu trước đó ở những vị trí đã đáo hạn và những khu dân cư đã hình thành. Nói rõ hơn, bất động sản thứ cấp là những bất động sản đã được đưa vào thị trường để cho thuê hoặc quy mô nhỏ sẽ được các chủ sở hữu tiếp theo cho thuê hoặc sở hữu.

Một nhà phát triển bất động sản sẽ hình thành một mạng lưới các đối tác kênh để bán nhà ở hoặc các đơn vị thương mại mà chủ đầu tư đang xây dựng. Các đối tác kênh này sẽ thay mặt nhà phát triển bất động sản quảng bá các bất động sản, từ đó tạo ra khách hàng tiềm năng và sau đó chốt giao dịch.

Thị trường sơ cấp đóng vai trò cơ sở nền tảng, tiền đề cho thị trường thứ cấp. Ngược lại, thị trường thứ cấp tạo động lực, thúc đẩy thị trường sơ cấp phát triển.

Sự khác biệt giữa thị trường bất động sản sơ cấp và bất động sản thứ cấp

Thị trường Sơ cấp: được hình thành khi Nhà nước thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất. Chủ thể tham gia là Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu, giao dịch với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất.

• Về Pháp lý: Đăng ký mua chứng quyền khi tổ chức phát hành chào bán tại thị trường sơ cấp
• Về thứ tự thời gian: Giao dịch mới phát hành lần đầu
• Về đối tượng: Giao dịch giữa nhà đầu tư và Tổ chức phát hành

Thị trường bất động sản thứ cấp là giai đoạn sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ tiến hành đầu tư, tạo lập bất động sản như xác định vị trí công trình, xây dựng cơ sở hạ tầng, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, công trình kiến trúc,…. Sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hóa bất động sản như mua, bán, cho thuê hoặc thế chấp, chuyển nhượng, bảo hiểm…

• Về Pháp lý: Mua chứng quyền trên thị trường Thứ cấp
• Về thứ tự thời gian:Giao dịch đã được phát hành trên thị trường Sơ Cấp
• Về đối tượng: Giao dịch giữa những nhà đầu tư

Sự khác biệt giữa thị trường bất động sản sơ cấp và bất động sản thứ cấp

Tình hình giá bán bất động sản sơ cấp và thứ cấp hiện nay

Sự tương phản giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp

Kinh tế suy giảm do dịch Covid 19 nhưng giá bất động sản sơ cấp trên thị trường tăng mạnh và dần thiết lập nên mặt bằng giá mới.

– Nguyên nhân khách quan cho tình hình giá bất động sản hiện tại là một số vùng được nhà nước triển khai hạ tầng tốt; nguồn tiền đền bù sẽ lan toản ra các khu vực lân cận; sự hạn chế về nguồn cung mới và chi phí xây dựng tăng.

– Nguyên nhân chủ quan của tình hình tương phản giá sơ cấp là các nhà đầu tư tin tưởng giá đất sẽ tiếp tục tăng và e ngại lạm phát nên chuyển hướng đầu tư vào bất động sản. Nguồn cung khan hiếm do các hoạt động thanh ra, kiểm tra các dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép bị kéo dài.

“Trong thời gian tới, đà tăng giá sơ cấp sẽ khó dừng lại trong thời kỳ lạm phát, nguồn cung mới khan hiếm trong nhu cầu đầu tư rất lớn”

Tổng giám đốc DKRA Ông Phạm Lâm phát biểu

Theo số liệu của DKRA (tháng 8/2022), thị trường biệt thự TP.HCM thiết lập mặt bằng giá mới với mức giá bán lên đến 700 tỷ đồng/căn. Ở Đồng Nai đã ghi nhận giá bán cao nhất lên đến 107 tỷ đồng/căn biệt thự.

Sự tương phản giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp

Khác với giá ở thị trường sơ cấp, giá bán bất động sản thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm rõ nét. Đặc biệt là ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ.

Ngoài ra, tình trạng “sốt đất ảo” đẩy giá bán bất động sản tăng – giảm với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng cũng làm giá bất động sản ở các khu vực này sụt giảm mạnh. Bởi thị trường đã gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua, nên nhà đầu tư đang có xu hướng “xả hàng” bằng mọi giá.

Tác động của sự tương phải giá bất động sản sơ cấp và thứ cấp đến thị trường chung

Các nguyên nhân dẫn đến sự tương phản giá bán đã tác động không nhỏ để thị trường bất động sản chung. Quỹ đất hạn chế, nguồn cung khá thấp, giá bán cao và quy trình cấp phép bị siết chặt đã góp phần thanh lọc thị trường.

– Giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực. Người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn.

– Những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững. Còn chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn.

Tác động của sự tương phải giá bất động sản sơ cấp và thứ cấp đến thị trường chung

Như vậy, chú trọng ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp là giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá thị trường sơ cấp, duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định. Đối với khách hàng và nhà đầu tư, cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn. Mọi người cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá và thanh khoản.

Thời điểm hiện tại là cơ hội và cũng là thách thức để nhà đầu tư mua bất động sản sơ cấp và thứ cấp. Mỗi loại hình bất động sản có ưu điểm và cơ hội hấp dẫn khác nhau. Theo dõi Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản để cập nhật thêm nhiều thông tin hữu ích để đầu tư bất động sản an toàn và lợi nhuận.