Để kiến trình Quốc hội cho ý kiến vào đầu tháng 10 tới, Bộ Xây dựng vừa trình lên Chính phủ và lấy ý kiến rộng rãi nội dung dự luật Nhà ở (sửa đổi). Bộ luật sửa đổi có nhiều điểm mới sẽ được thông qua vào tháng 5/2023 và có hiệu lực từ 1/1/2024.
Vì sao có những điểm mới trong Dự thảo luật Nhà ở sửa đổi?
Bộ Xây dựng cho biết, quá trình thực thi các quy định của Luật Nhà ở 2014 còn có một số điều bất cập:
Về thời hạn sử dụng loại hình nhà ở chung cư:
Đầu tiên, pháp luật về nhà ở chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư. Trong khi pháp luật về xây dựng thì đã quy định cụ thể thời hạn sử dụng công trình. Theo đó, công trình phải có thời hạn sử dụng và khi đã hết hạn mà nhà ở không có đủ điều kiện sử dụng thì phải dỡ bỏ công trình.
Thực tế thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết hạn sử dụng, chất lượng xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến tính mạng, tài sản của người dân. Tuy nhiên, những công trình này lại rất khó để dời đi hay phá dỡ để xây dựng lại. Bởi vì người dân luôn cho rằng, quyền sở hữu nhà ở này là vĩnh viên, nên quyền phá dỡ là do chủ sở hữu quyết định. Vì vậy nên thời gian phá vỡ, xây dựng lại nhà chung cư bị kéo dài ra.
Thời hạn sử dụng nhà ở chung cư chưa có quy định cụ thể.
Quy định về cá nhân/tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
Luật Nhà ở 2014 chưa có sự quy định rõ ràng về việc cá nhân/tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. So với nguồn cung nhà ở trong nước và số lượng người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam thì số lượng sở hữu nhà ở của người nước ngoài đến nay vẫn còn hạn chế, chưa thể là yếu tố thúc đẩy thị trường bđs trong nước phát triển mạnh mẽ.
Về phát triển nhà ở:
Trong dự thảo trình Chính phủ, Bộ Xây dựng cũng cho biết luật Nhà ở năm 2014 chưa quy định rõ cơ sở pháp lý của các chương trình kế hoạch phát triển nhà ở. Luật chưa thống nhất về chỉ tiêu, mục tiêu, chiến lược, nội dung, kế hoạch phát triển công trình nhà ở. Đồng thời, Bộ Luật cũng chưa quy định rõ ràng về việc kiểm tra, giám sát thực hiện và việc phát triển nhà ở phục vụ cho sự tái đình cư còn nhiều khó khăn, bất cập.
Luật Nhà ở 2014 quy định về việc phát triển dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn chưa rõ ràng, chưa đầy đủ và thống nhất nội dung như: Các nguyên tắc và yêu cầu đối với việc phát triển nhà ở nói chung cũng như các dự án phát triển nhà ở khác nói riêng. Luật cũng chưa có quy định về quá trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở. Đồng thời việc phân loại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn thiếu thống nhất, dẫn đến việc áp dụng tại các địa phương không đồng bộ.
Về nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở chưa cụ thể, rõ ràng. Nguồn vốn huy động cho hạng mục này như cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư phát triển, chứng khoán…đã được quy định trong các bộ luật liên quan như Luật tổ chức tín dụng, Luật Doanh nghiệp,…nhưng trong Luật Nhà ở thì chưa được quy định.
Đối với nhà ở xã hội:
Bên cạnh đó, việc quy hoạch, bố trí quỹ đất, diện tích đất đối với nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư thương mại, khu đô thị còn nhiều vướng mắc. Đồng thời, tại Điều 68 Luật Nhà ở 2014, các nguyên tắc huy động vốn cũng chỉ nêu ra nguyên tắc cơ bản, chưa đi vào cụ thể. Điều này dẫn đến nhiều trường hợp vượt quá khả năng thanh toán khi huy động vốn để phát triển triển nhà ở thương mại. Ngoài ra, tại Điều 69, quy định về điều kiện, hình thức huy động vốn cho sự phát triển nhà ở thương mại còn chưa cụ thể và đầy đủ.
Những bất cập trong bộ Luật Nhà ở 2014 so với thực tế.
Về nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước:
Bộ Xây dựng cũng chỉ ra nhiều hạn chế của luật Nhà ở 2014 về việc quản lý sử dụng nhà ở của nhà nước; quản lý sử dụng nhà biệt thự, các căn nhà có giá trị văn hoá lịch sử và những bất cập trong quản lý nhà chung cư…
Tóm lại, theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến những khó khăn, bất cập trong phát triển và quản lý nhà ở là: Trong gần 7 năm qua, nhiều pháp luật liên quan khác như luật đất đai, đầu tư, đấu thầu, quy hoạch đô thị… đã được sửa đổi và bổ sung. Tuy nhiên, pháp luật về Nhà ở vẫn còn chưa đồng bộ và chưa thống nhất.
Dự thảo luật Nhà ở với hàng loạt điểm mới
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gồm có 13 Chương với 234 Điều. Theo Bộ Xây dựng, sẽ có những chính sách cần sửa đổi, bổ sung hoặc xây dựng mới. Bao gồm các nội dung: Sở hữu nhà ở; chiến lược, chương trình và các kế hoạch phát triển nhà ở; tài chính cho phát triển nhà ở; chính sách dành cho nhà ở xã hội; quản lý và sử dụng nhà chung cư và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam; những chính sách chung về quản lý và sử dụng nhà ở.
Điểm mới quan trọng trong Luật Nhà ở sửa đổi là những chính sách mua bán, cho thuê, mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp và hợp tác xã kinh doanh bđs thì chuyển sang quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản. Điều này để đảm bảo việc tra cứu, áp dụng pháp luật được thuận lợi và thực hiện một cách đồng bộ, thống nhất.
Riêng tại Chương 2 quy định về sở hữu nhà ở, dự thảo bổ sung điểm mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư; đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư; Dự thảo phương pháp xử lý nhà chung cư khi còn thời hạn sở hữu; phương pháp xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu.
Trong quy định về sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã đề xuất và trình Chính phủ 2 phương án.
– Phương án 1: Bổ sung quy định mới: Thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ được xác định dựa vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp lluật về xây dựng.
– Phương án 2: Thời hạn sở hữu nhà chung cư được quy định theo pháp luật về đất đai.
Về nhà ở xã hội tại Chương 6 thì sẽ giữ nguyên một số quy định như: loại nhà, tiêu chuẩn diện tích; xác định giá thuê, mức giá thuê mua nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư… Bên cạnh đó, bổ sung quy định mới về: Đối tượng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ cho mua/thuê nhà ở xã hội; hình thức phát triển nhà ở xã hội; các ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Ngoài ra, Bộ Xây dựng còn bổ sung thêm 2 mục mới về chính sách phát triển loại hình nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ trang…
Về tài chính cho việc phát triển nhà ở, Chương 7 của bộ luật quy định thêm một số quy định mới như: Nguồn vốn của nhà nước để đầu tư phát triển nhà ở; quy định về hình thức huy động vốn cho loại hình bđs này.
Những điểm mới trong dự thảo sử đổi luật Nhà ở.
Chương 9 quy định về quản lý và sử dụng nhà chung cư, có kế thừa luật cũ và bổ sung làm rõ thêm theo hướng luật hoá. Theo đó, Luật sửa đổi đưa ra một số quy định từ các nghị định và thông tư còn phù hợp với tình hình thực tế để nhằm đảm bảo thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật. Trong đó, có các nội dung sau: Quyền của Ban quản trị nhà chung cư; trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư; các đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; quản lý vận hành chỗ để xe trong nhà chung cư; giá dịch vụ quản lý vận hành…
Trên đây là những điểm nổi bật trong Dự thảo luật Nhà ở sửa đổi. Các điểm mới được bổ sung, đồng thời kế thừa những quy định trong Bộ Luật Nhà ở 2014 là cơ sở để các cá nhân/tổ chức thực thi pháp luật một cách đồng bộ và thống nhất. Hy vọng những thông tin trên đây sẽ mang đến cho anh/chị những điều bổ ích. Viện T.RI luôn cập nhật những thông tin mới nhất về quy định của pháp luật, hãy nhấn vào đây để theo dõi.
