Phát triển nóng khiến quỹ đất cạn kiệt I TRI

Đà Nẵng cần “chậm lại”, cần giữ gìn quỹ đất còn lại cho các thế hệ sau; đồng thời tập trung vào việc ổn định, cân bằng thị trường và đưa ra các giải pháp để sử dụng tối ưu nguồn đất đai hiện có và hướng đến mục tiêu mang lại lợi ích dài lâu cho mọi người dân.

Còn nếu muốn “dìm giá” bất động sản (BĐS) xuống dưới ngưỡng giá thị trường hay giá trị vốn có của tài sản sẽ gây ra nhiều phản ứng ngược và bất khả thi.
Tại buổi làm việc với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh Đà Nẵng vào ngày 28/8 vừa qua, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Trương Quang Nghĩa cho rằng, quỹ đất nền của thành phố (TP) hiện đủ cho 2,5 triệu dân, gấp rưỡi nhu cầu hiện tại. Do đó, Đà Nẵng có chủ trương dìm giá BĐS.
Cần tập trung ổn định, cân bằng thị trường
Về phát biểu trên của Bí thư Thành ủy Trương Quang Nghĩa, ông Nguyễn Đức Lập – Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo BĐS cho rằng: Thực tế cho thấy qua một giai đoạn dài phát triển “nóng” về hạ tầng giao thông, quy hoạch đô thị đã kéo theo sự phát triển nóng ở thị trường BĐS. Đà Nẵng đã và đang dần bộc lộ nhiều “vấn đề” và hệ lụy phát sinh sau giai đoạn tăng trưởng đó. Chúng ta có thể dễ dàng thấy một số vấn đề sau:
Thứ nhất, việc đầu tư thiếu đồng bộ giữa hạ tầng đô thị, giao thông, hệ thống cấp thoát nước… với phát triển các hệ thống công trình, dự án BĐS, nhà hàng, khách sạn, nhà ở… đã khiến cho hạ tầng nhiều khu vực bị quá tải. Tình trạng kẹt xe, ô nhiễm nước do nguồn thải vượt xa năng lực xử lý, quá tải về xử lý rác thải… đã trở nên phổ biến gây nhiều áp lực lên chính quyền và các cơ quan quản lý.
Thứ hai, thị trường BĐS tăng trưởng quá nóng; hiện tượng đầu cơ, thổi giá, những đợt sốt ảo đã tạo nên một mặt bằng giá mới vượt quá xa ngưỡng thu nhập và khả năng thanh toán của người dân địa phương. Thị trường BĐS phát triển nhưng không mang lại lợi ích cho số đông người dân mà trái lại chỉ đem lại lợi ích cho một số ít nhà đầu cơ, nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Thứ ba, sau các giai đoạn phát triển nóng thì hiện nay quỹ đất Đà Nẵng hiện đã trở nên cạn kiệt, đặc biệt là các khu vực có ưu thế về hạ tầng giao thông, những khu vực có giá trị thương mại cao gần như đã được khai thác, thương mại hóa triệt để.
Thứ tư, hiệu quả sử dụng đất nhìn chung khá thấp, hầu hết là đất ở dạng phân lô bán nền, còn bỏ trống rất nhiều, không mang lại nhiều lợi ích, giá trị thương mại lâu dài và giá trị đóng góp vào nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Thứ năm, giá BĐS quá cao cũng gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh do chi phí tiếp cận đất đai cao nên sản phẩm làm ra khó cạnh tranh hơn.
“Tóm lại, thị trường BĐS tăng trưởng nhưng chỉ mang lại lợi ích cho số ít người tham gia; việc đóng góp vào nguồn thu cho ngân sách nhà nước chỉ trong ngắn hạn, không đóng góp nhiều vào việc phát triển bền vững, lâu dài như phát biểu của Bí thư Trương Quang Nghĩa là đúng. Tôi cũng đồng tình với quan điểm là Đà Nẵng cần “chậm lại”; cần giữ gìn quỹ đất còn lại để làm “vốn” cho các thế hệ sau sử dụng; đồng thời tập trung vào việc ổn định, cân bằng thị trường và đưa ra các giải pháp để sử dụng tối ưu nguồn đất đai hiện có và hướng đến mục tiêu mang lại lợi ích dài lâu cho mọi người dân”, ông Lập nói.

“Dìm giá” sẽ gây ra nhiều phản ứng ngược và bất khả thi

Ông Nguyễn Đức Lập bày tỏ quan điểm: “Câu nói của Bí thư Trương Quang Nghĩa theo cá nhân tôi nghĩ chỉ có hàm ý là Đà Nẵng đang thực hiện chủ trương, các giải pháp chống đầu cơ, để ổn định giá cả thị trường BĐS mà thôi. Và trong thực tế thời gian qua, Đà Nẵng đã làm khá quyết liệt trong việc giải tỏa các kiot kinh doanh BĐS trái phép; chấn chỉnh hoạt động ký chờ công chứng; thanh tra, kiểm tra rà soát, xử lý triệt để các trường hợp thực hiện sai thủ tục và quy trình đầu tư; xử lý và thông tin kịp thời các trường hợp làm giả công văn, giấy tờ, tung tin giả mạo để đầu cơ trục lợi…
Tuy nhiên, về lâu dài thì TP cần sớm công khai, minh bạch các đồ án quy hoạch; các kế hoạch sử dụng đất; triệt để thực hiện đấu thầu, đấu giá công khai các dự án đúng pháp luật… Đó mới chính là giải pháp căn cơ để hạn chế đầu cơ, lũng đoạn thị trường do thao túng thông tin từ đó tạo ra mặt bằng giá cả phù hợp, cân bằng cung – cầu cho thị trường”.
Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo BĐS cũng thẳng thắn cho rằng: “Dìm giá với nội hàm là chống đầu cơ, lũng đoạn thị trường, chống nâng giá ảo chênh lệch quá xa so với giá trị thực là việc làm tích cực, cần phát huy và tập trung đẩy mạnh của các cơ quan nhà nước. Còn nếu muốn “dìm giá” xuống dưới ngưỡng “giá thị trường” hay “giá trị vốn có của tài sản” sẽ gây ra nhiều phản ứng ngược và bất khả thi. Chính quyền không thể thực thi các chính sách làm giảm giá trị cơ sở hạ tầng sẵn có của địa phương; không thể làm xấu đi thương hiệu của TP cũng như không thể làm cho môi trường đầu tư tại Đà Nẵng xấu đi. Đồng thời, cũng không thể thực thi các chính sách kìm hãm tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư và phát triển việc làm”.
Một yếu tố nữa theo ông lập là giá BĐS tại Đà Nẵng luôn chịu tác động và ảnh hưởng bởi các thị trường xung quanh như Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định, Huế, Quảng Bình… Các nhà đầu tư sẽ lấy giá của thị trường lân cận để làm cơ sở so sánh, nếu giá tại Đà Nẵng tốt hơn thì họ sẽ mua, cho đến lúc nhu cầu tăng lên thì giá vẫn phải tăng theo vì chính quyền không thể cấm người dân thực hiện giao dịch, mua bán được.

Nguyễn Đức Lập (Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản)

—————————————-

Bài viết được đăng trên báo: Theo Kinhtedothi (http://kinhtedothi.vn/phat-trien-nong-khien-quy-dat-can-kiet-353225.html)