Theo quy định của pháp luật hiện nay, người sở hữu đất có thể mua bán nhà đất cho người khác. Tuy nhiên, nhà đất là tài sản có giá trị lớn giao dịch mua bán, chúng ta cần theo các quy định của pháp luật để tránh các rủi ro trong tương lai. Hãy cùng Viện T.R.I tìm hiểu về điều kiện, quy trình mua bán nhà đất mới nhất 2022.

Điều kiện mua bán nhà đất

Điều kiện về nhà ở được thực hiện giao dịch mua bán

Theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, để được phép mua bán thì nhà ở phải đảm bảo có đủ các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận mua bán trừ trường hợp sau đây thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

+ Mua bán nhà ở được xây dựng, hình thành trong tương lai.

+ Mua bán và thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán và thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ công tác tái định cư không thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán nhà đất để ở quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở.

+ Chuyển nhượng những hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Chuyển nhượng bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ các chủ đầu tư, nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Lưu ý: Dù là không có Giấy chứng nhận nhưng buộc phải có các giấy tờ khác chứng minh.

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại và khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu công trình nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc là không bị kê biên để chấp hành các quyết định hành chính đã có hiệu lực theo quy định pháp luật của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất và có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của các cơ quan có thẩm quyền.

Điều kiện của các bên mua bán nhà đất

Căn cứ vào Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, khi mua bán nhà ở thì các bên phải đảm bảo đủ điều kiện tham gia mua bán nhà ở, cụ thể:

– Điều kiện đối với bên bán tài sản nhà ở:

+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc là người đã được chủ sở hữu cho phép và ủy quyền để thực hiện mua bán nhà ở theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và yêu cầu pháp luật về dân sự; Trường hợp chuyển nhượng các hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc là người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

+ Nếu là các cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để có thể thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của luật dân sự; nếu là tổ chức thì tổ chức phải có tư cách pháp nhân.

– Điều kiện bên mua nhà ở:

Bên mua nhà ở là cá nhân thì bắt buộc phải có các điều kiện sau đây:

+ Nếu là các cá nhân trong nước thì phải có đầy đủ năng lực về hành vi dân sự để có thể thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự. Trong đó, không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

+ Nếu cá nhân là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì cần phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam. Đồng thời phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có công trình nhà ở được giao dịch.

Quy trình mua bán nhà đất cập nhật năm 2022

Đối với mua bán nhà đất đã có sổ đỏ, anh/chị cần tiến hành theo các bước như sau:

Đặt cọc mua bán nhà đất đã có sổ đỏ

Việc đặt cọc mua bán nhà đtấ đã có sổ đỏ có thể thực hiện ở văn phòng công chứng là hoặc giữa hai bên và phải có người làm chứng. Nội dung đặt cọc về cơ bản thì sẽ bao gồm các vấn đề dưới đây:

Về phía người bán:

– Thông tin pháp lý của người bán, vợ, chồng hoặc là người đồng sở hữu với người bán (nếu có). Bên bán phải có đây đủ thông tin về họ tên, CMND và hộ khẩu thường trú…

– Trong trường hợp người bán chưa kết hôn thì phải có giấy xác nhận độc thân tại nơi cư trú.

– Trong trường hợp đã ly hôn thì phải có giấy chứng nhận ly hôn và xác nhận phân chi tài sản của tòa.

– Trong trường hợp bất động sản muốn bán là tài sản thừa kế thì phải có di chúc thừa kế hợp pháp.

Về phía người mua:

– Thông tin pháp lý như họ tên, CMND/CCCD, hộ khẩu thường trú…của người mua.

– Thông tin mô tả về bất động sản cần giao dịch, bao gồm (diện tích đất, diện tích xây dựng, hiện trạng đất tại thời điểm mua bán nhà đất, địa chỉ trên sổ đỏ…).

Ngoài ra cần có các thông tin như sau:

– Số tiền mà 2 bên đã thỏa thuận mua bán nhà đất.

– Các đợt thanh toán tiền tiếp theo là vào thời gian nào và hình thức thanh toán ra sao?

– Thời điểm cả hai bên ký hợp đồng mua bán nhà đất (hay chuyển nhượng) tại văn phòng công chứng.

Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng

Sau khi đã hoàn tất quá trình đặt cọc mua bán nhà đất đã có sổ đỏ thì tới bước tiếp theo là xây dựng và công chứng hợp đồng mua bán nhà. Anh/chị nên liên hệ trước với văn phòng công chứng để soạn sẵn ra khung hợp đồng và chuẩn bị thêm các thông tin, giấy tờ yêu cầu.

Các loại giấy tờ người bán nhà đất cần chuẩn bị:

– Bản gốc CMND/CCCD + 4 bản photo chông chứng (của cả vợ và chồng hoặc là của những người đồng sở hữu khác).

– Bản gốc hộ khẩu thường trú + 4 bản photo công chứng (của cả vợ và chồng hoặc là của những người đồng sở hữu khác).

– Bản gốc giấy đăng ký kết hôn + 4 bản photo công chứng (nếu bên sở hữu đang là vợ và chồng).

– Bản gốc của sổ đỏ nhà đất đang thực hiện giao dịch.

Các giấy tờ người mua nhà đất cần chuẩn bị:

– Bản gốc CMND/CCCD và chuẩn bị 4 bản photo công chứng.

– Bản gốc hộ khẩu thường trú và chuẩn bị 4 bản photo công chứng.

Thông thường thì việc tiến hành ký và công chứng bản hợp đồng được tiến hành gần như đồng thời với việc bên mua thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán. Đồng thời, bên bán cần bàn giao các loại giấy tờ pháp lý liên quan đến việc mua bán theo đúng yêu cầu của văn phòng công chứng cho bên mua nhà đất.

Các loại thuế cần phải nộp khi mua bán nhà đất đã có sổ đỏ

Về việc nộp thuế thu nhập cá nhân, thông thường, bên bán sẽ khấu trừ số tiền nộp thuế cho bên mua để bên mua có thể tự đi kê khai nộp thuế và thực hiện tiếp các quy trình sang tên sổ đỏ tại phòng địa chính quận/huyện.

Các khoản chi phí + thuế, phí và các lệ phí mua bán nhà đất gồm:

– Thuế thu nhập cá nhân: 2% của tổng giá trị tài sản;

– Thuế trước bạ: 0,5 %  của tổng giá trị tài sản;

– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng cho một trường hợp;

– Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu được tính bằng 0,15% giá trị chuyển nhượng (và tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa là không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).

Sang tên sổ đỏ trong hoạt đông mua bán nhà đất

Sau khi đã có đầy đủ các loại giấy tờ mua bán nhà đất, người mua cần tiến hành sang tên sổ đỏ để hoàn tất quá trình giao dịch. Giai đoạn này được thực hiện theo các bước như sau:

– Lên chi cục thuế quận hoặc huyện nơi quản lý nhà đất được giao dịch để kê khai thuế thu nhập cá nhân.

– Nhận tờ khai của chi cục thuế và nộp tiền thuế thu nhập cá nhân để kê khai vào kho bạc nhà nước.

– Nhận biên lai đóng tiền của kho bạc và sau đó quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã thực hiện các nghĩa vụ thuế đối với nhà nước.

– Mang toàn bộ hồ sơ, giấy mua bán nhà đất lên phòng địa chính cấp quận/huyện – nơi quản lý nhà đất được giao dịch để nộp và làm các thủ tục chuyển quyền/tên người sở hữu.

Nghĩa vụ của các bên mua bán nhà theo pháp luật hiện hành

Nghĩa vụ của bên bán nhà và các công trình xây dựng

Theo Điều 22 Luật kinh doanh bđs quy định bên bán nhà và công trình xây dựng có các nghĩa vụ như sau:

• Thông báo cho bên mua được biết về các hạn chế về quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng (nếu có).
• Bảo quản nhà và công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho người mua.
• Thực hiện các thủ tục mua bán nhà đất và công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
• Giao nhà và công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn. Đảm bảo chất lượng và những điều kiện khác đã được thỏa thuận trong hợp đồng. Đồng thời, giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo như thỏa thuận trong hợp đồng.
• Người bán có nghĩa vụ phải bảo hành nhà và công trình xây dựng đã bán. Theo đó, người bán sẽ phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra (nếu có).
• Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành.
• Các nghĩa vụ khác ghi rõ trong hợp đồng.

Nghĩa vụ của bên mua nhà đất và công trình xây dựng

Trong quá trình mua bán nhà đất, người mua có nghĩa vụ:

• Thanh toán đủ tiền mua nhà đất và công trình xây dựng đúng thời hạn và theo phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
• Nhận nhà ở và các công trình xây dựng kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác có gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận được ghi trong hợp đồng.
• Phối hợp với bên bán để thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Trong trường hợp mua nhà và công trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, và lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận được ghi rõ trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
• Các nghĩa vụ khác được nêu rõ trong hợp đồng.

Trên đây là những quy định về mua bán nhà đất cập nhật năm 2022. Để tránh những rủi ro không đáng có xảy ra, anh/chị cần nắm rõ các quy định và thực thi đúng pháp luật. Theo dõi Viện T.R.I tại đây để cập nhật và tìm hiểu thêm những thông tin mới nhất về kinh doanh bất động sản.