Giải mã cơn sốt đất đầu năm 2021.

Sau Tết nguyên đán đến nay, hiện tượng sốt đất đã dần trở nên phổ biến và trải dài khắp nơi từ Bắc vào Nam. Điều này có thể lý giải bởi một số nguyên nhân cơ bản như sau:

Nhiều địa phương công bố, công khai các quy hoạch mới:

Điều này xuất phát từ việc Luật Quy hoạch năm 2017 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2019, yêu cầu các quy hoạch phải đảm bảo sự xuyên suốt và thống nhất, công khai và minh bạch từ cấp Quốc gia, cấp vùng cho đến cấp tỉnh. Đồng thời, Chúng ta vừa bước qua một thập niên mới, nhiều đồ án quy hoạch tại các địa phương đã hết hạn nên phải tiến hành lập lại các đồ án quy hoạch mới để phù hợp với quy hoạch chung cấp cao hơn, phù hợp với hiện trạng đô thị và hướng đến một tầm nhìn mới gắn với chiến lược phát triển kinh tế – xã hội trong thời kỳ mới. Với thị trường bất động sản, việc điều chỉnh quy hoạch, thay đổi quy hoạch, công bố quy hoạch mới là chất xúc tác quan trọng nhất để kích thích thị trường tăng trưởng.

Đầu tư công cho hạ tầng triển khai rầm rộ:

Sau một năm tăng trưởng kinh tế ở mức thấp do ảnh hưởng bởi dịch bệnh, nhiều địa phương đã tiến hành đầu tư công rầm rộ cơ sở hạ tầng để thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế, giúp nền kinh tế vượt qua khó khăn do dịch bệnh vẫn còn đang tiếp diễn. Một khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp, giá trị và giá cả bất động sản cũng sẽ được kéo tăng theo.

Thu hút và xúc tiến đầu tư được triển khai mạnh mẽ:

Sau kỳ đại hội Đảng bộ các cấp thành công tốt đẹp. Bộ máy tổ chức chính quyền đã ổn định và vào cuộc quyết liệt trong việc thu hút đầu tư, kêu gọi đầu tư để kích thích tăng trưởng kinh tế. Sự quan tâm, tham gia đầu tư của các doanh nghiệp lớn đã kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản tại các địa phương.

Lệch pha Cung – cầu:

Giai đoạn năm 2018 – 2020, Các cấp chính quyền vào cuộc tổng rà soát lại các vấn đề về pháp lý, quy hoạch, đầu tư dự án sau khi xuất hiện sai phạm pháp luật nghiêm trọng về đất đai tại các địa phương. Điều này làm cho nguồn cung sơ cấp trên thị trường bất động sản nhiều nơi sụt giảm, nhất là ở các đô thị lớn, những nơi có thị trường bất động sản phát triển sôi động, giá cả tăng cao do chênh lệch về Cung – Cầu. Điều này đã tạo nên mặt bằng giá cao tại các đô thị. Nhà đầu tư lấy đó làm thước đo về giá cả hàng hóa và kéo dòng vốn đầu tư về vùng ven và khu vực lân cận, gây nên sốt đất tại các khu vực này.

Thị trường vốn và vốn “rẻ” khá dồi dào:

Lãi suất cho vay đang ở mức thấp; Dòng tiền dịch chuyển từ chốt lời chứng khoán, từ các kênh đầu tư khác như tiền ảo, vàng và dòng tiền từ tiền nhàn rỗi trong nhân dân, từ các khoản vay tín dụng khác tham gia vào thị trường bất động sản bởi sức hút của loại tài sản “thực” và lợi nhuận trong đầu tư khá tốt trong nhiều năm qua.

Tăng giá đất theo quy định của nhà nước:

Việc tăng giá đất quy định tại Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất tại nhiều địa phương, kéo theo giá đất trên thị trường tăng cao. Một mặt, các quy định này làm tăng chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tăng chi phí sử dụng đất đai. Mặt khác, theo tâm lý của người dân lâu nay, cứ giá đất theo quy định của nhà nước tăng lên thì giá thị trường sẽ tăng lên với mức cao hơn.

Tín hiệu tốt về dịch bệnh Covid 19 được kiểm soát tại Việt Nam:

Sau một thời gian dài bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid 19, đến nay đã có vắc xin phòng ngừa và việc triển khai tiêm chủng đang được mở rộng tại nhiều quốc gia. Tâm lý của người dân như được giải tỏa và kỳ vọng của người dân về xu hướng tích cực của nền kinh tế lên cao.

Các quy hoạch mới, hoạt động về đầu tư, thu hút đầu tư được công bố dồn dập, minh bạch và công khai trên hầu hết các phương tiện thông tin đại chúng làm gia tăng mạnh mẽ sự kỳ vọng của người dân và các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản về một thị trường khởi sắc và “bùng nổ” trong tương lai gần; làm thu hút lượng lớn người dân tham gia vào hoạt động môi giới, đầu tư bất động sản khiến thị trường nóng càng thêm nóng.

Những điều người dân tham gia thị trường nên lưu ý khi Sốt đất.

Trong những giai đoạn sốt nóng là lúc mà các đối tượng tội phạm, lừa đảo tích cực hoạt động; người mua bất động sản thường dễ bị chi phối bởi yếu tố cảm xúc trong các quyết định mua hàng. Vì vậy, những nhà đầu tư mới tham gia thị trường nên lưu ý một số vấn đề sau để hạn chế rủi ro cho khoản đầu tư của mình:
Nên mua các sản phẩm đã hoàn chỉnh pháp lý:

Các tài sản đã được cấp Giấy chứng nhận chủ quyền theo quy định của pháp luật; các sản phẩm tại các dự án bất động sản hình thành trong tương lai của các Chủ đầu tư uy tín, đã được Sở Xây dựng các địa phương công khai cho phép huy động vốn và được Ngân hàng thương mại cấp bảo lãnh tín dụng.

Mua tài sản chính chủ, uy tín:

Không nên mua Giấy cọc sang tay, không mua tài sản không chính chủ hoặc không được ủy quyền; Hợp đồng đặt cọc nên ký tại các Văn phòng công chứng để hạn chế rủi ro về giả mạo giấy tờ hoặc lừa đảo nhận cọc nhiều người cùng một tài sản.

Không lướt sóng to:
Không nên tham gia mua bán tại những thị trường quá sốt nóng, sốt ảo, đó là những nơi có sự thay đổi về quy hoạch, giá cả tăng hàng ngày, bước tăng giá lớn trong khoảng thời gian ngắn.

Dùng đòn bấy tài chính giới hạn:

Không nên sử dụng đòn bẩy tín dụng quá sức chi trả của bản thân, tránh rủi ro về khoản vay khi nhà nước có động thái siết chặc tín dụng hoặc các ngân hàng tăng lãi suất.

Nhờ chuyên gia tư vấn:
Cần có sự tham vấn từ các chuyên gia tư vấn bất động sản uy tín để hỗ trợ trong các giao dịch và quyết định đầu tư.

Nắm bắt thông tin chính thống:

Nắm bắt thông tin từ những kênh chính thống để tránh tin giả mạo, tin thất thiệt để “làm giá” cho bất động sản.

Học hỏi, đầu tư lấy kiến thức trước khi đầu tư vào đất:

Cần học hỏi, nghiên cứu đào sâu về những tác động của các quy hoạch đối với thị trường, với tài sản mình quan tâm. Quy hoạch này có thực không? Khi nào triển khai? Tác động của nó như thế nào?…

Quản lý nhà nước trước các cơn sốt đất.

Các cấp chính quyền cần quan tâm sát sao diễn tiến của thị trường để đưa ra những cảnh báo kịp thời cho người dân. Tránh để xảy ra các cơn sốt nóng quá mức, sốt ảo, sẽ gây nên nhiều hệ lụy cho người dân và nhiều tác động tiêu cực lên kinh tế – xã hội, an ninh trật tự tại địa phương . Những việc cần làm là:

1. Công khai và minh bạch hóa các đồ án quy hoạch, kế hoạch thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo đúng quy định của Luật pháp hiện hành.
2. Hoàn thiện dữ liệu về quy hoạch, dữ liệu về giá thị trường bất động sản và thống nhất công khai tại Cổng thông tin Bộ Xây dựng, Bộ Tài Nguyên và Môi trường. Việc công khai quy hoạch nên triển khai đồng loạt, cùng lúc để tránh trường hợp sốt nóng lan ra khắp nơi.
3. Giám sát thông tin truyền thông xã hội, kịp thời xử lý các đối tượng đầu cơ, đăng tin bịa đặt để thao túng thị trường; Rao tin mua bán sai sự thật, huy động vốn trái phép,…
4. Chính quyền cơ sở cần Giám sát chặc chẽ công tác quy hoạch, xây dựng, chuyển mục đích, phân lô, tách thửa tại các địa phương.
5. Cần quản lý, thanh tra, giám sát chặc chẽ hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, trung tâm giao dịch bất động sản, của các cá nhân môi giới bất động sản đúng theo quy định của pháp luật hiện hành.
6. Cần tăng cường quản lý các hoạt động công chứng, xử lý các hoạt động “công chứng chờ” để “lướt sóng” và trốn thuế.
7. Song song đó là cần hoàn thiện hơn khung pháp lý cho thị trường bất động sản. Phải buộc những người tham gia hoạt động môi giới phải có Chứng chỉ hành nghề.
8. Cần đánh giá tổng quát và toàn diện những tác động từ chính sách quy hoạch phân lô bán nền rộng rãi như hiện nay.

Nhìn chung, Sốt đất là hiện tượng lặp lại có tính chu kỳ của thị trường bất động sản. Khi hội tụ cùng lúc nhiều yếu tố làm gia tăng giá trị bất động sản, gia tăng kỳ vọng của người dân đối với việc đầu tư bất động sản sẽ gây nên các cơn sốt đất. Việc cần làm của nhà nước là quản lý để thị trường phát triển ổn định, minh bạch và đúng pháp luật.
Việc điều chỉnh và can thiệp vào thị trường cần đi từ những cảnh báo sớm như thời gian vừa qua cho đến việc giám sát, siết chặt, chấn chỉnh lại các quy định liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng, kinh doanh bất động sản cho đến các chính sách tín dụng, tài khóa. Song song đó, cần phải liên tục hoàn thiện các quy trình, thủ tục hành chính để rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý đầu tư; giúp các chủ đầu tư sớm hoàn thành dự án và đưa các sản phẩm bất động sản ra thị trường nhằm hạ nhiệt cho các cơn sốt như hiện nay.

Nguyễn Đức Lập – Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản.