Vì sao thị trường bất động sản lên cơn sốt?
Tại các nước có thị trường bất động sản phát triển, dữ liệu thông tin giá cả thị trường, các chính sách kinh tế vĩ mô, vi mô khá minh bạch và đầy đủ. Thị trường bất động sản vận hành gần như hoàn toàn theo cơ chế thị trường. Giá cả trên thị trường tuân thủ theo quy luật cung – cầu, rất nhạy cảm với các biến động trên thị trường và tự động điều chỉnh theo thị trường, ít khi có sự can thiệp của nhà nước. Việc xuất hiện các tác nhân gây nên sự thay đổi đột biến hầu như rất ít khi xảy ra, trừ khi có những biến cố lớn như thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh,…
Trái lại, các thị trường bất động sản mới nổi, đang trong giai đoạn đang phát triển như Việt Nam thường xuất hiện những tác nhân có thể tác động mạnh đến cung – cầu bất động sản. Điển hình như chính sách quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch đô thị, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội; các chính sách đầu tư, phát triển hạ tầng như đầu tư sân bay, bến cảng, đường cao tốc, đặc khu kinh tế,…
Mặc khác, các chính sách pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản đang trên đà hoàn thiện để phù hợp với từng bối cảnh phát triển kinh tế xã hội của quốc gia. Sự thay đổi các chính sách pháp luật liên quan đến quyền sở hữu, đối tượng sở hữu bất động sản hay sự thay đổi về quy trình thực hiện thủ tục đầu tư và phát triển các dự án bất động sản, chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụng đất,… đều có ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường bất động sản.
Trong giai đoạn đang phát triển, việc ưu tiên là phải đảm bảo tốc độ phát triển kinh tế xã hội và tốc độ đô thị hóa quốc gia. Các cơ chế chính sách cần đảm bảo cho sự phát triển, huy động tối đa các nguồn lực tham gia vào quá trình phát triển nên luôn có sự tăng trưởng nóng, có hiện tượng đầu cơ, thao túng thị trường dựa trên sự nắm bắt thông tin bất cân xứng giữa các chủ thể tham gia thị trường. Sự xuất hiện của giá ảo hay cầu giả tạo trong bất động sản cho đến nay vẫn còn là hiện tượng phổ biến trên thị trường.
Trong lĩnh vực bất động sản, Cầu và Cung thường phản ứng chậm với giá cả.
Có thể thấy, Quá trình hình thành cơn sốt bất động sản thường trải qua những giai đoạn như sau:
