Bất động sản có sẵn là những công trình, nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng, đã được nghiệm thu và đưa vào sử dụng. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25-11-2014, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01-7-2015. Luật bao gồm 6 Chương, 82 điều. Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về kinh doanh bất động sản có sẵn gồm các nội dung như sau:

Điều kiện để bất động sản có sẵn đưa vào kinh doanh

Theo điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:

1. Nhà, công trình xây dựng (bất động sản có sẵn) đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (bất động sản có sẵn) gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2.  Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

• Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất

Nhà, công trình xây dựng (bất động sản có sẵn) đưa vào kinh doanh phải đáp ứng một số điều kiện nhất định

>>>>>Xem thêm: Bất động sản là gì? Những nguyên tắc kinh doanh bất động sản

Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 vào được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 điều 75 Luật đầu tư năm 2020 quy định như sau:

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định khác.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Phạm vi kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân

Tại điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định rõ:

Phạm vi kinh doanh bất động sản của các tổ chức cá nhân trong nước:

a) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

c) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

đ) Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

e) Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

g) Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

Phạm vi kinh doanh bất động sản của các tổ chức cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài

a) Các hình thức quy đinh tại điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này.

b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua.

c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Kinh doanh bất động sản có sẵn

Phạm vi kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

a) Các hình thức quy định tại điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này.

b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh

Điều 12 Luật kinh doanh bất động sản quy định:

• Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

>>>>>Xem thêm: Đầu tư bất động sản cần “Thiên thời – Địa lợi – Nhân hoà”

Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản

• Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.
• Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.
• Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực. Trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
• Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng (bất động sản có sẵn) cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
• Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.

Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:

• Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định.

Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản

Điều 15 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

Thanh toán trong giao dịch bất động sản

Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:

1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.

2. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản (bất động sản có sẵn) do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản

Điều 17, Luật kinh doanh bất động sản quy định như sau:

1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:

• Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
• Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
• Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
• Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
• Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định thì phải công chứng hoặc chứng thực.

3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

4. Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản.

Có nhiều loại hợp đồng về kinh doanh bất động sản

Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng (bất động sản có sẵn)

Điều 18 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng (bất động sản có sẵn) phải có các nội dung chính sau đây:

• Tên, địa chỉ của các bên
• Các thông tin về bất động sản
• Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua
• Phương thức và thời hạn thanh toán
• Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo
• Bảo hành
• Quyền và nghĩa vụ các bên
• Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng
• Phạt vi phạm hợp đồng
• Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý
• Giải quyết tranh chấp
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Trên đây là những quy định về kinh doanh bất động sản có sẵn. Hi vọng bài viết sẽ mang đến cho Anh/Chị những kiến thức bổ ích khi tìm hiểu về các vấn đề xoay quanh lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Thông tin liên hệ: Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản

Hotline: 0859 143 143