Việc phân bổ đất đai một cách hợp lý là một việc có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Điều này sẽ làm cho người dân yên tâm để sinh sống, sản xuất và phát triển kinh tế. Nhà nước giao đất đồng thời cũng đặt ra những quy định về hạn mức đất giao đất và hạn mức công nhận đất để nhằm đảm bảo ổn định về quỹ đất; cũng như phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội. Vậy hạn mức đất ở theo pháp luật hiện hành được quy định như thế nào. Hãy cùng Viện tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Khái niệm hạn mức đất ở
Hạn mức đất ở là diện tích tối đa cho người sử dụng đất được hưởng các quyền lợi hoặc thực hiện các nghĩa vụ theo quy định; ngoài hạn mức đó thì người sử dụng đất đai sẽ bị hạn chế quyền lợi hoặc không được áp dụng các chế độ miễn giảm theo quy định. Hạn mức liên quan đến đất ở gồm 02 loại, đó là hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất ở.
Các loại hạn mức liên quan đến đất ở
Hạn mức công nhận đất ở
Hạn mức công nhận đất ở là mức giới hạn diện tích đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền sử dụng để trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
Theo quy định tại khoản 1, Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai , nếu diện tích đất lớn hơn hạn mức thì sẽ chỉ được công nhận diện tích đất bằng hạn mức. Nếu diện tích đất nhỏ hơn hạn mức thì sẽ được công nhận toàn bộ diện tích kể cả khi nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa nếu đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hạn mức giao đất ở
Hạn mức giao đất ở là mức giới hạn diện tích đất ở Nhà nước giao đất cho người dân thông qua quyết định giao đất. Hạn mức giao đất ở gồm hạn mức tối thiểu và hạn mức tối đa, trong đó hạn mức tối đa là diện tích tối đa mà người dân có thể được giao.
Các loại hạn mức liên quan đến đất ở
Hạn mức đất ở khi cấp Sổ đỏ
Hạn mức đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quyết định nên muốn biết rõ hạn mức là bao nhiêu phải xem trong quyết định về hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở, hạn mức giao đất ở của từng địa phương. Bên cạnh đó, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, hạn mức giao đất tại mỗi khu vực trong cùng địa phương cũng có sự khác nhau.
Ngoài hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở, hạn mức giao đất ở như trên thì diện tích đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng được xác định theo quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013, Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:
– Xác định diện tích đất ở theo giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Căn cứ khoản 2 Điều 11 Luật Đất đai 2013, diện tích đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng bao nhiêu phụ thuộc vào giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
– Xác định diện tích đất ở theo quyết định giao đất ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nếu đất ở được Nhà nước giao thì diện tích đất ở được xác định theo quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất thì xác định như sau:
+ Đất đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đất đang sử dụng.
+ Đất đang sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
– Đối với trường hợp thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau mà không thuộc trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất.
Khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định loại đất được xác định như sau:
– Nếu xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó (xác định được đất ở thì diện tích đất ở theo phần đất đã xác định).
– Nếu không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất (thông thường nếu trong thửa đất mà có đất ở thì mục đích chính sẽ được xác định là đất ở vì đây là loại đất có mức giá cao nhất).
Hạn mức đất ở khi cấp Sổ đỏ
>>>Xem thêm: Điều kiện và thủ tục giải chấp sổ đỏ theo pháp luật hiện hành.
Thẩm quyền quy định hạn mức đất
Căn cứ theo Điều 143, Điều 144 Luật Đất đai năm 2013, thẩm quyền quy định hạn mức đất ở thuộc về :
Đất ở tại nông thôn
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất phù hợp với điều kiện và tập quán địa phương.
Đất ở tại đô thị
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
Trên đây là những quy định về hạn mức đất ở theo pháp luật hiện hành mà Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản muốn gửi tới quý Anh/Chị và các bạn. Hi vọng những kiến thức này sẽ hữu ích cho lĩnh vực bất động sản mà quý bạn đọc đang tìm hiểu.
>>>Tham khảo bài viết: Pháp luật về phát triển nhà ở thương mại theo dự án.
