“Mua đi bán lại” là một chiến lược tuyệt vời để đầu tư bất động sản. Đây là một chiến lược phổ biến và được đánh giá là cách kiếm tiền từ bất động sản trong một thời gian ngắn. Vậy “mua đi bán lại” là gì? Ưu, nhược điểm và các lưu ý của nó?
Mời bạn đọc cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây của Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản!
Chiến lược “Mua đi bán lại”
Chiến lược “Mua đi bán lại” là gì?
“Mua đi bán lại” (hay Fix and Flip) là chiến lược đầu tư bất động sản ngắn hạn. Bạn sẽ tìm kiếm, lựa chọn và mua một bất động sản có giá trị thấp. Sau đó bạn cải tạo, sửa chữa, nâng cấp và bán lại với giá cao hơn để kiếm lợi nhuận chênh lệch. Khoản lợi nhuận này được hướng đến với việc đáp ứng đủ các chi phí và tối đa được mức sinh lời từ nhà đầu tư.
Chiến lược “Mua đi bán lại” là gì?
Ưu điểm và nhược điểm của chiến lược “Mua đi bán lại”
Ưu điểm
Khả năng sinh lời cao
Các nhà đầu tư bất động sản có thể tạo ra nhiều cơ hội lợi nhuận khổng lồ trong thời gian ngắn. Khi xác định được tiềm năng của bất động sản đó, cải tạo và biến nó thành một thứ
tạo ra được nhiều giá trị hơn. Khi giá trị nhìn nhận và tiềm năng của bất động sản đó tăng lên, khả năng bạn bán với giá cao và thu về lợi nhuận sẽ rõ ràng hơn bao giờ hết.
Đây cũng được coi là một trong những chiến lược đầu tư bất động sản tốt nhất dành cho nhà đầu tư muốn tăng giá trị bất động sản trong thời gian ngắn. Thời điểm nhà đầu tư mua tài sản và bắt đầu nâng cấp, giá trị của nó sẽ bắt đầu tăng theo. Điều này được gọi là sự tăng giá bắt buộc trong lĩnh vực bất động sản. Từ đó các nhà đầu tư bất động sản có thể yêu cầu các mức giá cao hơn gồm chi phí cải tạo, thời gian, công sức cũng như lợi tức của việc đầu tư bất động sản này.
Ưu điểm của chiến lược “Mua đi bán lại”
Tạo ra nhiều cơ hội và khả năng tích lũy cao hơn
“Mua đi bán lại” có khá nhiều quy trình khác nhau, chủ đầu tư bất động sản cần hiểu nhiều về kiến thức và pháp lý để xử lý. Điều này tạo nên những cuộc gặp gỡ, các mối quan hệ hình thành, những công việc của bạn sẽ thuần thục và thực sự cải thiện khả năng đầu tư của bạn cho các chiến dịch sau.
Việc thực hành cùng sự nghiên cứu sẽ là cách nhanh nhất để bạn tích lũy kiến thức cũng như kinh nghiệm chinh chiến trong lĩnh vực này. Trong suốt quá trình mua đi bán lại, bạn sẽ nắm bắt được tình hình thị phần tại các bất động sản địa phương, nắm bắt và tối ưu chi phí, ngân sách, việc xây dựng và tầm nhìn. Các giá trị này sẽ khiến cho việc đầu tư không nằm ở chỉ lợi nhuận, mà còn là về tiềm năng bạn kiếm được nhiều tiền hơn từ những thứ đã học được.
Mức độ cạnh tranh thấp
Tuy rằng đây là chiến lược đầu tư ngắn hạn với các khả năng sinh lời cao, nhưng không phải ai và đối thủ nào cũng có thể sao chép và làm y hệt. Hơn nữa việc bạn nắm rõ thị phần bất động sản địa phương và tầm nhìn cho bất động sản đó sẽ quyết định khả năng sinh lời của nó. Vì vậy điều này khiến cho các nhà đầu tư với chiến lược “Mua đi bán lại” sẽ hạn chế được sự cạnh tranh trên thị trường. Thời gian để hình thành bất động sản cũng sẽ gây cản trở cho những ai muốn cạnh tranh với bạn, đồng nghĩa cơ hội cho việc đầu tư này cao hơn.
Nhược điểm
Tốn nhiều thời gian và công sức
Đối với chiến lược “Mua đi bán lại”, các nhà đầu tư bất động sản cần thời gian và nỗ lực để tối ưu bất động sản đó. Khoảng thời gian đầu tư ngắn nhưng bạn cần tập trung vào việc suy nghĩ và tìm ra cách để giúp bất động sản bạn lựa chọn có những thay đổi quan trọng để nâng cấp giá trị của nó.
Câu hỏi làm thế nào để một bất động sản đang trong tình trạng xấu sẽ thay đổi bộ mặt sau khi bạn hoàn thành các công tác cải tạo sẽ tốn không ít những công sức. Điều này sẽ phù hợp hơn nếu bạn dành hoàn toàn thời gian của mình cho việc nghiên cứu và tìm hiểu lĩnh vực bất động sản. Còn nếu bạn còn chịu chi phối từ các công việc khác, chiến lược này có vẻ sẽ không tối ưu cho bạn.
Các khoản chi phí phát sinh
Dù cho tất cả các chi phí và ngân sách bạn đã ước tính trước đó, các khoản chi phí bất ngờ luôn có thể xảy ra. Từ việc sửa chữa, nhân lực, nâng cấp, lắp đặt hay việc ảnh hưởng từ thời tiết, việc kéo dài thời gian cải tạo sẽ khiến chiến lược “Mua đi bán lại” gặp nhiều biến động hơn. Khi lựa chọn chiến lược này, các nhà đầu tư bất động sản cần tính toán chi phí một cách kỹ lưỡng, quản lý dòng tiền và xác định những rủi ro có thể gặp phải và lên phương án phòng ngừa từ trước.
Nhược điểm của chiến lược “Mua đi bán lại”
Giới hạn thời gian thực hiện
Chiến lược “Mua đi bán lại” cần có giới hạn về thời gian cải tạo và bán. Nếu không thì các nhà đầu tư bất động sản đang mạo hiểm với các chi phí phát sinh và về tiềm năng của bất động sản đó. Nó sẽ làm hao phí tài nguyên và tổn hại đến túi tiền hiện tại của bạn.
Khi đầu tư theo chiến dịch này, bạn cần bán tài sản càng nhanh càng tốt, càng tiết kiệm các khoản chi phí duy trì và giảm thiểu rủi ro đầu tư. Bạn cũng cần học hỏi và cải thiện các kỹ năng giao tiếp, đàm phán để tối ưu việc thương lượng và mua bán. Việc hình thành các mối quan hệ cũng sẽ giúp bạn có nhiều cơ hội mua bán và giới thiệu nó đến những khách hàng tiềm năng.
3 lưu ý quan trọng nhất để “Mua đi bán lại”
Khi áp dụng chiến lược “Mua đi bán lại”, bạn cần sắp xếp tài chính cho phù hợp, tìm đúng bất động sản tiềm năng và ước tính chi phí sửa chữa một cách thận trọng để thành công trong lần đầu tư đầu tiên, đồng thời thu hẹp những vấn đề bất ngờ có thể phát sinh.
Chuẩn bị tài chính
Việc tìm khoản vay cho một ngôi nhà xuống cấp để thực hiện chiến lược “mua đi bán lại” thường không dễ dàng như việc tìm kiếm một khoản vay thế chấp cho một bất động sản mới. Bên cạnh đó, bạn cần có khả năng trả trước ít nhất 20% số tiền mua nhà cộng với chi phí sửa chữa. Và chắc chắn rằng không một ngân hàng nào sẽ tài trợ cho bạn những chi phí sửa chữa đó ngoài khoản thế chấp.
Vì vậy, bạn cần đảm bảo rằng bạn có đủ tiền mặt để thanh toán một cách hợp lý tất cả các chi phí trả trước và sửa chữa cần thiết để bán lại sau này. Nếu không, bạn sẽ chỉ thực hiện được một nửa giai đoạn mà không còn tiền để hoàn thành.
Tìm một ngôi nhà với chi phí sửa chữa thấp
Tìm đúng ngôi nhà để “mua đi bán lại” là yếu tố quan trọng nhất trong khi thực hiện chiến lược này, vì vậy đừng coi thường. Việc xác định thời gian và tiền bạc mà bạn có thể bỏ ra trong một lần “mua đi bán lại” sẽ giúp ích cho bạn khi bạn đang tìm kiếm bất động sản phù hợp. Nếu bạn cũng đang làm một công việc toàn thời gian, hãy nhớ rằng bạn sẽ tốn nhiều thời gian hơn để thực hiện cả quá trình “mua đi bán lại” này, chi phí của bạn sẽ tăng lên theo thời gian và bạn sẽ phải bán nó với giá cao hơn để không bị lỗ.
Bằng cách tính toán cả về thời gian và tiền bạc, bạn sẽ có cơ hội thành công lớn hơn khi thực hiện “mua đi bán lại”. Khi bạn tìm thấy một ngôi nhà mà bạn cho là phù hợp nhất, hãy nhớ kiểm tra kỹ lưỡng trước khi mua để đảm bảo rằng bạn đã dự trù ngân sách và tính toán cho tất cả các khoản sửa chữa. Việc sửa chữa tốn kém ngoài dự kiến thực sự có thể khiến bạn lỗ vốn.
Một quy tắc hay được sử dụng trong chiến lược này đó là quy tắc 70%. Bạn không được mua bất động sản đó quá 70% giá trị ước tính của căn nhà sau khi cải tạo trừ đi chi phí sửa chữa cần thiết. Điều này đảm bảo khoản đầu tư xứng đáng với thời gian và số tiền mà bạn bỏ ra. Hãy nhớ rằng thời gian là tiền bạc.
Lưu ý khi áp dụng chiến lược “Mua đi bán lại”
Ước tính tất cả chi phí
Bên cạnh ngân sách dành cho việc mua nhà và chi phí sửa chữa, bạn luôn phải dành ra một khoản dự phòng, khoảng 10% đến 20% số tiền ước tính trước đó. Quan trọng là, bạn nên ước tính tất cả chi phí dành cho dự án càng chính xác càng tốt để chiến lược của bạn diễn ra thành công và sinh lời.
Hãy liên hệ với các nhà thầu cải tạo tại địa phương trước khi ký kết các thủ tục giấy tờ để nhận báo giá và bạn sẽ biết được ước tính tương đối chính xác về chi phí cải tạo mà bạn phải dành cho bất động sản đó.
Đừng quên ước tính những chi phí khác liên quan đến thuế bất động sản, bảo hiểm bất động sản, phí sử dụng tiện ích (như bãi đậu xe,…) và chi phí bảo dưỡng. Mặc dù một vài trong số những chi phí này có thể không phát sinh vào thời điểm bạn mua và cải tạo căn nhà, nhưng bạn vẫn cần phải đề phòng nếu những vấn đề đột ngột xuất hiện.
Ngoài ra còn có các chi phí liên quan đến việc bán nhà sau khi bạn hoàn thành việc nâng cấp và sửa chữa. Bạn sẽ phải trả phí hoa hồng cho nhà môi giới, chi phí thủ tục sang tên nếu có trong thỏa thuận và rất nhiều chi phí nhỏ khắc nằm ngoài kế hoạch.
Theo dõi chúng tôi để cập nhật tin tức thị trường bất động sản cùng các khóa học đa dạng và giá trị tại:
Fanpage: Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản
Website: Viện Nghiên Cứu Và Đào Tạo Bất Động Sản – Viện T.R.I
