Thời gian qua, có không ít khách hàng đã phải nhận “trái đắng” vì không nắm rõ các rủi ro pháp lý khi mua nhà đất, dẫn đến những tranh chấp và vụ khiếu kiện kéo dài. Vậy người mua nhà cần đặc biệt phải lưu ý những rủi ro về pháp lý và làm thế nào để tránh được rủi ro? Hãy cùng Viện T.R.I giải đáp qua bài viết dưới đây.

Các rủi ro pháp lý khi mua nhà đất thường gặp

“Tiền mất tật mang” vì mua nhà đất trên giấy

Từ khi có quy định: Dự án hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh trước khi mở bán, thị trường bđs đã liên tiếp xảy ra các cuộc biểu tình và phản đối của người dân vì chủ dự án chậm giao nhà.

Chẳng hạn như tại dự án Tổ hợp nhà ở xã hội và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (Bright City) ở Hoài Đức, Hà Nội, hơn 500 hộ dân mua nhà đã lâm vào tình cảnh khốn khó khi dự án liên tục chậm tiến độ. Thậm chí là chưa biết khi nào sẽ được bàn giao.

Sau nhiều lần bị gây áp lực, chủ đầu tư dự án này muốn trả lại tiền “nhỏ giọt” cho cư dân. Tuy nhiên, phương án này có thể khiến khách hàng lâm vào cảnh “trắng tay” vì chủ đầu tư cạn vốn. Đây chính là hậu quả của việc tự ký kết hợp đồng góp vốn mua nhà mà không có sự tìm hiểu kỹ càng.

Có 3 lưu ý để tránh “tiền mất tật mang” trước rủi ro pháp lý khi mua nhà đất “trên giấy”:

– Anh/chị nên tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của căn hộ, các lô đất mà mình dự định mua.

– Cần kiểm tra thông tin của chủ đầu tư, các bên liên quan đến dự án và những giấy tờ chứng nhận đầu tư/kinh doanh, thông tin về quy hoạch đất/bản đồ/bản vẽ, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng,…

– Khách hàng khi mua nhà đất cần tìm hiểu kỹ các tranh chấp, chuyển nhượng, sự bất đồng giữa chủ đầu tư với cư dân trước (nếu có); cách hành xử của chủ đầu tư với cư dân. Từ đó, anh/chị có thể rút ra kinh nghiệm và phương thức giao kết hợp đồng sao cho hợp lý nhất.

Các rủi ro pháp lý khi mua nhà đất thường gặp.

Mua nhà giấy tay qua vi bằng – Rủi ro pháp lý khi mua nhà đất

Hiện nay, đã có nhiều trường hợp người mua mất trắng tiền vì mua nhà lập vi bằng qua thừa phát lại. Khi ký hợp đồng mua nhà đất, người mua không hề biết tài sản đã bị thế chấp ở ngân hàng hoặc chuyển nhượng, cầm cố cho người khác. Khi đã xuống tiền và dọn đến ở, người dân mới tá hỏa vì không được dọn vào nhà và dẫn đến tranh chấp.

Để hạn chế rủi ro pháp lý khi mua nhà đất qua vi bằng, người mua nên trang bị cho mình những kiến thức liên quan đến việc lập vi bằng. Theo quy định của pháp luật hiện hành, không có vi bằng công chứng thừa phát lại mà chỉ có vi bằng giao nhận tiền, giao giấy tờ, nhà đất.

Mua nhà xây dựng sai phép

Trên thực tế, vẫn có nhiều người mua căn hộ xây dựng sai phép do họ không được tư vấn kỹ về pháp lý của dự án. Bên cạnh đó, chủ đầu tư thường chỉ đưa ra các tiện ích, dịch vụ, ưu điểm của dự án để hút người mua. Từ đó, dẫn đến rủi ro pháp lý khi mua nhà đất đối với khách hàng.

Căn hộ cơi nới là cách nói chung, để chỉ những sản phẩm và dự án được xây dựng sai phép. Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw, thực tế có 2 dạng căn hộ cơi nới: Một là xây vượt tầng, hoặc nới theo chiều ngang; hai là chuyển đổi công năng các tầng thương mại, kỹ thuật, diện tích chung… thành căn hộ nhà ở để bán.

Để tránh rủi ro, người dân cần chú ý đến số tầng của công trình và tiến hành so sánh với văn bản phê duyệt dự án, quy hoạch và hồ sơ thiết kế. Đồng thời, người mua không nên chủ quan rằng chỉ những tầng phía trên cùng mới gặp phải trường hợp cơi nới. Vì đôi lúc cũng có những trường hợp chủ đầu tư nới tầng ở khối đế của công trình.

Mua nhà xây dựng sai phép – Rủi ro pháp lý khi mua nhà đất.

Mua phải nhà đất thuộc diện quy hoạch – Rủi ro pháp lý khi mua nhà đất

Không ít người dính vào các rủi ro pháp lý khi mua nhà đất nằm trong quy hoạch. Nếu quy hoạch đất đã được công bố và huyện đã xây dựng kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì quyền của người sử dụng đất sẽ bị giới hạn.

Trong đó, nếu người sử dụng muốn xây dựng công trình mới, cải tạo hay sửa chữa công trình thì phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Còn nếu huyện chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất vẫn có quyền được sử dụng và thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tại Khoản 3 Điều 49 của Luật Đất đai 2013, đối với phần đất được ghi trong kế hoạch đất hàng năm, huyện sẽ thu hồi để làm dự án. Nếu sau 3 năm mà vẫn chưa có quyết định thu hồi thì cơ quan có thẩm quyền sẽ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải hủy bỏ, điều chỉnh và công bố hủy bỏ, điều chỉnh đó.

Trong trường hợp cơ quan thẩm quyền không hủy bỏ, điều chỉnh, hoặc hủy bỏ, điều chỉnh nhưng không công bố thì người sử dụng đất sẽ không bị hạn chế quyền sử dụng.

Tóm lại, không phải tất cả trường hợp mua nhà đất thuộc quy hoạch đều gặp rủi ro pháp lý khi mua nhà đất. Tuy nhiên, để tránh rơi vào tình trạng không được cấp sổ đỏ hay chỉ được phép cấp xây dựng tạm thời, những rắc rối khác khi làm thủ túc,…người mua nên đến văn phòng quản lý đất đai tại địa phương để tìm hiểu kỹ thông tin.

Xem ngay: 3 cách kiểm tra quy hoạch nhanh và chính xác nhất

Kinh nghiệm phòng tránh rủi ro pháp lý khi mua nhà đất

Để hạn chế tối đa rủi ro pháp lý khi mua nhà đất, người mua cần lưu ý một số kinh nghiệm như sau:

– Xác minh rõ thông tin của bên chuyển nhượng (hay bên bán): Việc này rất quan trọng vì nếu không xác minh được người có quyền sử dụng mảnh đất đó thì không thể xác định được người đó có quyền tham gia vào giao dịch theo quy định của pháp luật.

– Người mua nhà đất cần lưu ý nên mua bất động sản đã có sổ đổ để tránh xảy ra các tranh chấp. Đồng thời dể bảo đảm quyền lợi nếu sau này Nhà nước thu hồi đất. Đối với những mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thì người mua cần tìm hiểu nguyên nhân.

– Xác minh thông tin về khu đất: Mảnh đất này có thuộc diện quy hoạch hay không? Người mua có thể tìm hiểu thông tin qua UBND xã, huyện hoặc phòng tài nguyên môi tường tại khu vực mảnh đất tọa lạc. Để tránh rủi ro pháp lý khi mua nhà đất, người mua nên mua bán trực tiếp với người bán.

Kinh nghiệm phòng tránh rủi ro pháp lý khi mua nhà đất.

– Về vấn đề thỏa thuận đặt cọc: Đối với những loại hình mua bán tài sản có giá trị lớn như bất động sản thì vấn đề đặt cọc luôn cần hết sức cẩn thận. Trong quá trình giao dịch, người bán sẽ yêu cầu bên mua đặt cọc để tạo niềm tin. Tuy nhiên, người mua nên lập văn bản, có công chứng, hay có người làm chứng trước khi bỏ tiền ra đặt cọc.

– Mọi giao dịch mua bán cần phải thành lập văn bản và công chứng. Trong bất kỳ mối quan hệ mua bán nhà đất nào, việc làm này đều rất cần thiết và quan trọng. Do vậy, người mua nên lập văn bản cho hợp đồng mua bán. Đồng thời, cần công chứng để đảm bảo cho giá trị pháp lý của hợp đồng.

– Lưu ý về hình thức thanh toán: Sau khi đã công chứng hợp đồng mua bán, các bên tham gia nên lựa chọn hình thức thanh toán tại ngân hàng. Việc này vừa thuận lợi, không mất thời gian, không sợ tiền giả hay những rủi ro khi mang quá nhiều tiền mặt trong người.

Trên đây là những rủi ro pháp lý khi mua nhà đất và những kinh nghiệm hạn chế rủi ro. Hy vọng bài viết trên đây đã mang đến cho quý anh/chị nhiều kiến thức hữu ích. Hãy tiếp tục theo dõi Viện T.R.I để cập nhật nhiều thông tin mới nhất.