Định giá bất động sản là một công việc cần thiết cho sự vận hành của thị trường. Đòi hỏi các nhà đầu tư, chuyên viên môi giới phải biết cách định giá nhà đất một cách chuẩn xác nhất. Hãy cùng Viện T.R.I tìm hiểu vấn đề này ngay trong bài viết sau.

Định giá bất động sản như thế nào là đúng cách?

Thế nào là định giá bất động sản  

Hiểu một cách đơn giản, định giá bđs là xác định số tiền thuộc về giá trị của nhà, đất, các công trình kiến trúc gắn liền với mảnh đất đang tiến hành giao dịch trên thị trường.

Giá trị của bđs được tính với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà sản phẩm đó mang lại cho chủ thể, tại một thời điểm nhất định. Khi định giá, anh/chị cần lưu ý các dữ liệu về quy mô, vị trí, thực trạng bđs, phương pháp định giá bđs…

Định giá bất động sản là khâu quan trọng và yêu cầu về tính kỹ thuật cao. Do đó, công việc này đòi hỏi người thực hiện phải có năng lực vượt trội và kinh nghiệm thực chiến chuyên nghiệp.

Tại sao cần thẩm định giá bất động sản

Việc đưa bđs vào khâu thẩm định giá trước khi giao dịch là một vấn đề vô cùng quan trọng. Dưới đây là 3 mục đích chính của công việc định giá bđs:

– Định giá bất động sản nhằm phục vụ cho việc khấu hao tài sản.

– Định giá nhà đất để làm cơ sở cho việc bồi thường, bảo hiểm tài sản và đánh giá tài sản.

– Định giá nhằm mục đích mua bán và chuyển nhượng BĐS: Việc này sẽ nhằm xác định được giá trị bằng tiền của nhà đất khi đưa vào bán trên thị bđs. Hoặc ngược lại, người mua cũng sẽ dễ dàng xem xét mức giá mình mua có hợp lý không? Có chênh lệch so với mức giá trên thị trường không?

Nguyên tắc định giá bđs cần ghi nhớ

Theo quy định của pháp luật tại điều 112 Luật đất đai 2013, việc định giá bđs phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

– Theo mục đích sử dụng bất động sản hợp pháp tại thời điểm định giá;

– Theo thời hạn sử dụng nhà đất;

– Phù hợp với giá đất thị trường của loại đất cùng mục đích sử dụng đã được chuyển nhượng; giá trúng đấu giá quyền sử dụng bđs đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng bđs hoặc thu nhập từ việc sử dụng bđs;

– Cùng một thời điểm định giá, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lời và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì sẽ có mức giá như nhau.

Top 5 phương pháp định giá bđs hiệu quả nhất

Định bất động sản qua vị trí

Vị trí bất động sản là yếu tố quan trọng trong việc định giá một dự án bđs. Đặc biệt là trong quy trình thẩm định giá bđs. Trong đó các nhà đầu tư và chuyên gia thẩm định cần phải xác định được dự án nằm ở khu vực nào, có mặt tiền ra sao, cơ sở hạ tầng giao thông tại khu vực đó có hoàn thiện không? Từ đó giúp anh/chị có thể định giá chính xác và hiệu quả hơn.

Thông thường, những dự án có vị trí đẹp sẽ có giá cao hơn những khu vực khác. Đây cũng chính là cơ sở để anh/chị có thể định giá bất động sản khách quan hơn.

Định giá bất động sản qua bảng giá đất của địa phương

Một trong những các phương pháp định giá bđs đó là thông qua bảng giá đất của địa phương. Nghĩa là các chuyên viên thẩm định giá có thể tham khảo giá từ thị trường, dựa vào giá của công ty bđs đưa ra. Đồng thời, anh/chị cần lưu ý thêm giá bđs ở địa phương đang ở mức bao nhiêu. Và từ đó có thể đưa ra mức giá cuối cùng tốt nhất.

Chẳng hạn như muốn định giá nhà đất Đà Nẵng, anh/chị cần tham khảo giá đất tại khu vực này. Thông thường, giá đất tại Đà Nẵng thường có sự chênh lệch so với lúc định giá nhà đất Hồ Chí Minh hoặc Hà Nội.

Định giá bđs qua tình trạng nhà hiện tại

Đây cũng là một phương pháp định giá bất động sản được nhiều chuyên viên định giá áp dụng. Trước đi đi vào quy trình thẩm định giá, anh/chị nên tìm hiểu tình trạng thực tế của dự án bđs đó. Xem xét rằng sản phẩm bđs đang ở phân khúc nào, bình dân, cao cấp hay là căn hộ hạng sang…

Ngoài ra, anh/chị cũng nên chú ý đến tuổi thọ của công trình bđs đó như thế nào. Có thể đánh giá điều này dựa trên thời gian xây dựng và sửa chữa của bđs. Từ đó để đánh giá chất lượng, giá trị thực tế của công trình đó và định giá một cách chính xác nhất.

Định giá bđs qua giá bán các nhà đất lân cận

Thẩm định giá bất động sản qua các dự án bất động sản lân cận mang đến cho bạn nhiều cơ sở để đánh giá các bất động sản lân cận. Ngoài ra chúng ta cũng cần tìm hiểu thêm những bất động sản tương tự với bất động sản của mình để thẩm định giá, bao gồm diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh và xác định giá chính xác hơn.

Thẩm định bất động sản thông qua ngân hàng

Thẩm định giá bđs thông qua ngân hàng là phương pháp thẩm định giá đúng nhất. Riêng đối với ngân hàng, thẩm định giá bđs có ý nghĩa rất quan trọng. Làm cơ sở để quyết định cho đầu tư và cho vay góp vốn vào các dự án có tiềm năng phát triển.

Tuy nhiên các ngân hàng hiện nay thường có khả năng thẩm định kém. Do thiếu thông tin từ giá cả thị trường. Đôi lúc, họ làm việc thiếu tính chủ động và sáng tạo trong công tác thẩm định giá. Dẫn đến hoạt động thẩm định giá bđs qua ngân hàng không đúng với thực tế thị trường.

Hồ sơ định giá bất động sản bao gồm những gì?

Trước khi bắt đầu thẩm định giá bất động sản, chuyên viên định giá phải chuẩn bị các giấy tờ sau:

– Tên, số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ hồ sơ.

– Những thông tin về khách hàng và bất động sản yêu cầu định giá.

– Phiếu yêu cầu thẩm định giá bđs từ khách hàng.

– Hợp đồng định giá ký kết giữa doanh nghiệp định giá và khách hàng.

– Những phân tích, sự đánh giá của chuyên viên thẩm định giá bđs về những vẫn đề liên quan.

– Những ý kiến trưng cầu tư vấn về các khía cạnh kỹ thuật và pháp lý liên quan đến tài sản cần định giá (nếu có).

– Báo cáo kết quả định giá tài sản bđs và phụ lục kèm theo báo cáo. Loại hình bất động sản

– Chứng thư định giá.

– Biên bản thanh lý hợp đồng định giá bđs giữa doanh nghiệp, tổ chức định giá và khách hàng.

Lưu ý: Tùy theo loại hình bđs cần định giá mà khách hàng sẽ cần chuẩn bị một số giấy tờ khác nhau:

Loại hình bất động sản	Hồ sơ
Hồ sơ thẩm định giá bđs là đất nền	– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ bđs. – Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng. – Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. – Bản đồ đất đai trong thời điểm hiện tại. – Tờ khai lệ phí trước bạ.
Hồ sơ thẩm định giá bđs là nhà phố, căn hộ	– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở/căn hộ. – Giấy phép xây dựng công trình (nếu có). – Biểu đồ nhà ở và căn hộ ở thời điểm hiện tại. – Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có). – Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình (nếu có).
Hồ sơ thẩm định giá bđs là công trình xây dựng	– Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. – Giấy phép xây dựng công trình. – Hồ sơ dự toán (nếu có). – Hồ sơ quyết toán (nếu có). – Các hợp đồng thi công (nếu có). – Bản vẽ thiết kế (nếu có). – Bản vẽ hoàn công. – Các biên bản nghiệm thu từng phần. – Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình.

Khóa học định giá bđs chất lượng, hiệu quả nhất 2022 thúc đẩy môi giới phát triển

Để được đào tào một cách bài bản về cách định giá nhà đất, anh/chị nên tìm đến các khóa học uy tín, chuyên nghiệp. Thông thường, một khóa học định giá bất động sản sẽ được triển khai với các nội dung cơ bản như sau:

– Tập huấn, bồi dưỡng cho học viên các kiến thức về quy định của pháp luật trong bất động sản;

– Tìm hiểu về thị trường bđs và kiến thức về đầu tư kinh doanh bđs.

– Học viên sau khi tham gia khóa học phải nắm được tổng quan về thẩm định giá nhà đất: Hiểu được vai trò, nguyên tắc hoạt động, điều kiện kinh doanh, kinh nghiệm thực chiến về định giá bđs…

– Xây dựng được quy trình và phương pháp định giá bđs chính xác nhất đối với các loại hình bất động sản khác nhau (Bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng).

Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản với chủ trương đào tạo những chuyên gia trong lĩnh vực bđs. Viện lấy tri thức, kỹ năng và kinh nghiệm làm nền tảng cho sự phát triển toàn diện và vượt bậc. Các chương trình đào tạo định giá bất động sản của Viện được xây dựng đạt chuẩn và đã qua sự thẩm định của Bộ Xây dựng.

Xem ngay: Khóa học định giá bất động sản tại Viện T.R.I

Trên đây là những thông tin về định giá bất động sản và các phương pháp định giá chuẩn xác nhất. Hiện tại, Viện T.R.I đang chuẩn bị khải giảng khóa học chuyên gia định giá bđs với nhiều ưu đãi hấp dẫn. Để đăng ký, anh/chị hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline: 0859.143.143.