Quy tắc 1% trong đầu tư bất động sản là gì?

Quy tắc 1% trong đầu tư bất động sản được xem là kim chỉ nam giúp nhà đầu tư đánh giá dòng tiền hàng tháng của các bất động sản cho thuê. Bài viết hôm nay, Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản chia sẻ đến bạn đọc cách áp dụng quy tắc 1% này vào phân khúc bất động sản cho thuê để đảm bảo nguồn lợi nhuận an toàn, ổn định.

Quy tắc 1% trong đầu tư bất động sản là gì?

Quy tắc 1% cho biết tiền thuê hàng tháng của bất động sản phải bằng hoặc lớn hơn 1% tổng số tiền đầu tư vào bất động sản đó. Kết quả của phép nhân tổng mức đầu tư (bao gồm giá mua cộng chi phí sửa chữa) với 1% sẽ cho nhà đầu tư con số cụ thể mà họ nên hướng đến để tính tiền thuê hàng tháng. Nếu ước tính 1% tổng số vốn đầu mang lại mức giá cho thuê cạnh tranh. Ngoài ra, còn có thể bù đắp chi phí và tạo ra dòng tiền hàng tháng thì nhà đầu tư đưa ra quyết định “xuống tiền” cho bất động sản tiềm năng đó.

Những bất động sản đáp ứng hoặc vượt quá quy tắc 1% sẽ tạo ra lợi nhuận đầu tư lý tưởng. Mặt khác, nếu không thể đáp ứng quy tắc 1%, nhà đầu tư sẽ gặp những khó khăn trong việc duy trì dòng tiền dương hàng tháng khi mua bất động sản. Với những bất động sản cho thuê dài hạn, ngoài quy tắc này thì bạn cũng nên sử dụng nhiều ước tính liên quan khác để có quyết định phù hợp.

Quy tắc 1%

Công thức tính quy tắc 1%

Tổng giá mua (bao gồm chi phí sửa chữa) x 1% ≥ Tiền thuê hàng tháng

Tiền thuê hàng tháng x 100 ≥ Tổng đầu tư

Bạn có thể sử dụng công thức dễ dàng này để có ước tính tạm thời về giá thuê sẽ phù hợp với chi phí đầu tư dành cho bất động sản.

Ví dụ: Bạn đầu tư 4 tỷ đồng vào một bất động sản, vậy tiền thuê hàng tháng theo quy tắc 1% tối thiểu là 40 triệu đồng.

Công thức tính Quy tắc 1%

Mục đích sử dụng quy tắc 1%

Các nhà đầu tư thường sử dụng quy tắc 1% cho hai mục đích:

Đánh giá tiềm năng sinh lời của bất động sản trước khi mua.
Ước tính số tiền thuê để dòng tiền hàng tháng luôn dương.

Quy tắc 1% là nguyên tắc chung và nó sẽ không có hiệu quả trong việc áp dụng cho các bất động sản hạng sang quá đắt đỏ.

Các nhà đầu tư có thể mua bất kỳ tài sản nào muốn. Quy tắc 1% giúp nhà đầu tư xác định tài sản đó có tạo ra đủ tiền thuê để trang trải chi phí và dòng tiền mỗi tháng hay không. Các nhà đầu tư bất động sản sử dụng quy tắc 1% cho các bất động sản mà họ đang cân nhắc sở hữu lâu dài.

Mục đích sử dụng quy tắc 1%

Ưu và nhược điểm của quy tắc 1%

Ưu điểm

Dễ dàng tính toán: Tính toán 1% rất dễ thực hiện mà không cần máy tính hoặc được đào tạo chính quy về kinh doanh, kế toán hoặc tài chính.
Phân tích kỹ lưỡng có thể giúp nhà đầu tư chọn một bất động sản sinh lời: Bất động sản tạo ra 1% tiền thuê hàng tháng sẽ có thể trang trải khoản thế chấp hàng tháng, ở mức tối thiểu.

Ưu và nhược điểm

Nhược điểm

Không tính tới lãi suất: Với lãi suất thấp, các nhà đầu tư vẫn có thể kiếm tiền từ các bất động sản không đáp ứng quy tắc 1%.
Không tính đến điều kiện địa phương, tỷ lệ bị bỏ trống hoặc chi phí bảo trì: Bất động sản là một khoản đầu tư lớn và tất cả các yếu tố khác nhau xung quanh nó đều cần được xem xét. Nhiều nhà đầu tư sử dụng quy tắc 1% như một bước khởi đầu. Tuy nhiên, đó không phải là yếu tố duy nhất hoặc thậm chí là yếu tố quan trọng nhất khi lựa chọn bất động sản cho thuê dài hạn.
Chỉ phù hợp với loại bất động sản phân khúc tầm trung hoặc giá rẻ: Quy tắc 1% ước tính tiền thuê hàng tháng có xu hướng áp dụng hiệu quả đối với các bất động sản tầm trung hoặc giá rẻ hơn là bất động sản hạng sang.

Các quy tắc tính toán khác cần lưu ý

Quy tắc 1% không phải là cách duy nhất để đánh giá lợi nhuận tiềm năng của một bất động sản. Dưới đây là một số quy tắc thường được sử dụng khác nhằm giúp các nhà đầu tư xác định bất động sản lý tưởng:

Quy tắc 50%: Phải dành 50% số tiền thuê nhà hàng tháng bạn thu được cho các chi phí hàng tháng, không bao gồm tiền thế chấp.
Quy tắc 70%: Không bao giờ chi hơn 70% giá trị ước tính sau khi cải tạo bất động sản để mua tài sản đó.
Chỉ số Gross Rent Multiplier, hay gọi tắt là GRM: Là tỷ lệ giữa giá mua của một khoản đầu tư bất động sản và doanh thu cho thuê hàng năm trước khi được khấu trừ các chi phí như thuế bất động sản, bảo hiểm và tiện ích. Nói chung, tỷ lệ GRM có thể hiểu là số năm mà thu nhập từ cho thuê bất động sản có thể hoàn lại vốn đã sử dụng để mua tài sản.
Tỷ suất vốn hóa: Là thu nhập hoạt động ròng chia cho giá mua bất động sản. Các nhà đầu tư sử dụng tỷ lệ này để so sánh các bất động sản đầu tư khác nhau.
Lợi tức đầu tư (ROI): Được tính bằng cách chia dòng tiền ròng cho số tiền đã đầu tư. Một nguyên tắc chung đó là lợi tức đầu tư cần đạt được ít nhất ở mức 8%.
Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR): Là tỷ lệ hoàn vốn hàng năm trên khoản đầu tư của bạn. Ước tính này được sử dụng để đo lường khả năng sinh lời dài hạn của bất động sản.