Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Việc thế chấp quyền sử dụng đất là hoạt động pháp lý phức tạp được thực hiện giữa các chủ thể. Không phải loại đất nào, trường hợp nào cũng được thế chấp đất đai để vay vốn. Để biết cụ thể về những trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng, hãy cùng Viện T.R.I tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

Khái quát về thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).

Theo định nghĩa trên thì thế chấp sổ đỏ hay còn gọi là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao đất cho bên nhận thế chấp.

Khái quát về thế chấp quyền sử dụng đất.

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng

Người sử dụng đất được thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; 

+ Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người thừa kế;

– Đất không có tranh chấp; 

– Quyền sử dụng không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý: Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Các loại đất được phép thế chấp để vay vốn ngân hàng

Thế chấp quyền sử dụng đất là một quyền cơ bản của người sử dụng đất được Luật đất đai quy định. Căn cứ khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng đối với những loại đất sau nếu đủ điều kiện:

– Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;

– Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;

– Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;

– Đất được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

– Đất được nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Các loại đất được phép thế chấp để vay vốn ngân hàng.

Các trường hợp không được thế chấp đất để vay vốn ngân hàng

Bên cạnh những loại đất được dùng để thế chấp như trên thì pháp luật cũng quy định rõ những loại đất, những trường hợp không được thế chấp, cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Không đủ điều kiện để thế chấp

Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất nếu thuộc các trường hợp sau:

– Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai;

– Đất đang có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Hết thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp 2: Người đang có nghĩa vụ quản lý di sản là quyền sử dụng đất

Theo điểm b khoản 1 Điều 617 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra như sau: Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.

Vậy thì chỉ khi tất cả những người thừa kế đồng ý bằng văn bản thì người quản lý di sản mới có quyền thế chấp sổ đỏ.

Tuy nhiên, trong trường hợp hết thời hạn quản lý di sản nhưng không có người thực hiện khai nhận di sản thì Tòa án ra quyết định giao di sản cho người quản lý. Khi đó, người quản lý di sản có thể thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất (căn cứ theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015).

Các trường hợp không được thế chấp đất để vay vốn ngân hàng.

Trường hợp 3: Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai

Khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định: “Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất”

Vì vậy, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không phải là tài sản bảo đảm, không được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Trường hợp 4: Thế chấp quyền sử dụng đất khi chưa có sự đồng ý của đồng sở hữu

Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

– Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

– Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Chính vì thế, khi thế chấp trong trường hợp sở hữu chung quyền sử dụng đất thì phải ủy quyền cho người đại diện thực hiện việc thế chấp. Nếu người đại diện không có văn bản ủy quyền của những người còn lại thì không được thực hiện quyền thế chấp toàn bộ thửa đất.

>>>Tìm hiểu thêm: Xác định ranh giới thửa đất theo quy định của pháp luật

Không thế chấp quyền sử dụng đất khi chưa có sự đồng ý của đồng sở hữu.

Trường hợp 5: Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng

Căn cứ tại khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai 2013, đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng tại cảng hàng không, sân bay bao gồm:

– Đất xây dựng trụ sở các cơ quan quản lý nhà nước hoạt động thường xuyên tại cảng hàng không, sân bay;

– Đất xây dựng các hạng mục thuộc kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay;

– Đất xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay;

– Đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 156 Luật Đất đai 2013; tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay phải sử dụng đất đúng mục đích; không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trường hợp 6: Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư

Căn cứ theo khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2013; cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, dù đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì cũng không được phép thế chấp.

Trên đây là các trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng. Để quá trình hành nghề môi giới bất động sản đúng quy định của pháp luật, anh/chị môi giới cũng như nhà đầu tư phải am hiểu và ứng dụng thành thạo kiến thức pháp luật vào trong công việc của mình. Tham khảo ngay khóa học “Chuyên gia pháp lý bất động sản” của Viện để bổ sung nền tảng pháp lý vững chắc.