13 Công thức tài chính

dành cho nhà đầu tư bất động sản

 

Cho dù bạn là nhà đầu tư bất động sản mới bắt đầu hay một chuyên gia dày dạn kinh nghiệm, thì  chắc chắn bạn không thể phủ nhận rằng những công thức tài chính liên quan đến bất động sản rất quan trọng. Việc sử dụng các công thức giúp nhà đầu tư giảm tải công việc, và có thể đo lường được tính hiệu quả của bất động sản mình đang đầu tư.

Trong bài viết dưới đây, Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản xin giới thiệu 13 công thức tài chính dành cho nhà đầu tư bất động sản

1. Thu nhập hoạt động ròng (Net Operating Income – NOI)

Thu nhập hoạt động ròng là một giá trị bằng số được sử dụng để phân tích lợi nhuận của các khoản đầu tư bất động sản tạo ra thu nhập.

Thu nhập hoạt động ròng là một con số trước thuế có trên báo cáo thu nhập và dòng tiền của bất động sản, nó không bao gồm các khoản thanh toán gốc và lãi cho các khoản vay, chi tiêu vốn, khấu hao tài sản cố định hữu hình và khấu hao khấu hao tài sản cố định vô hình. Khi được sử dụng trong các ngành công nghiệp khác, nó được gọi là EBIT hay thu nhập trước khi trả lãi và thuế.

Công thức tính NOI:

Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = RR – OE 

Trong đó: 

• RR là doanh thu từ bất động sản
• OE là chi phí hoạt động

2. Tỷ suất vốn hóa (tiếng Anh: Capitalization rate) 

Tỷ suất vốn hóa là tỉ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của tài sản.

Tỷ suất vốn hóa giúp so sánh thu nhập hoạt động ròng của một tài sản bất động sản đầu tư với giá trị thị trường của nó, cho phép các nhà đầu tư nhanh chóng so sánh các tài sản để xem cái nào đáng giá nhất.

Công thức:

Tỷ suất vốn hóa (R) =   Thu nhập hoạt động thuần  / Giá bán

3. Công thức hoàn trả tiền mặt

Đây là công thức bất động quan trọng vì nó cho phép các nhà đầu tư so sánh các khoản đầu tư và đánh giá lợi nhuận cao nhất dựa trên các điều khoản tài chính.

Để sử dụng công thức hoàn trả tiền mặt, bạn chỉ cần chia thu nhập hoạt động ròng cho tổng số tiền đầu tư của bạn. Thông thường, tổng đầu tư tiền mặt của bạn sẽ bao gồm: chi phí mua/ đầu tư bất động sản, chi phí cải tạo hay bất kỳ khoản phí nào mà bạn chi trả cho  bất động sản được đầu tư

Công thức: 

Thu nhập từ tiền mặt = Thu nhập hoạt động ròng / Tổng đầu tư tiền mặt

4. Tỷ lệ tích lũy vốn chủ sở hữu

Đầu tư bất động sản thông minh không phải lúc nào cũng đến dưới dạng thu nhập ngay lập tức. Một số tài sản là những khoản đầu tư lớn do tiềm năng của chúng để xây dựng vốn chủ sở hữu , do đó trở thành tài sản có giá trị hơn trong tương lai.

Công thức bất động sản đơn giản này có thể giúp đo lường những lợi ích này. Để tìm ra sự tích lũy vốn chủ sở hữu của bạn, hãy chia số tiền gốc thế chấp được trả trong năm đầu tiên của bạn cho số tiền bạn đã đầu tư trong năm đầu tiên.

Công thức:

Tỷ lệ tích lũy vốn chủ sở hữu =  Tiền gốc thế chấp được trả (Năm 1) / Tiền đầu tư ban đầu (Năm 1)

5. Tỷ lệ giá cho thuê

Tỷ lệ giá cho thuê là một trong những thước đo bất động sản mà các nhà đầu tư sử dụng khi nghiên cứu nếu một thành phố hoặc thị trường nhà ở nào đó là một nơi tốt để đầu tư vào bất động sản cho thuê. Về cơ bản, nó đo lường khả năng chi trả tương đối của việc thuê và mua bằng cách tính tỷ lệ giữa giá bán trung bình và tiền thuê trung bình hàng năm trong thành phố. Vì vậy, công thức để tính tỷ lệ giá cho thuê chỉ đơn giản là:

Công thức: 

Tỷ lệ giá cho thuê = Giá bán tài sản trung bình / Giá thuê trung bình hàng năm

Theo nguyên tắc chung, tỷ lệ giá cho thuê được phân thành ba phạm vi:

• Thấp (15 trở xuống): Mua nhà tốt hơn là thuê một
• Trung bình (16-20): Có thể mua hoặc có thể thuê
• Cao (21 trở lên): Mua tốt hơn thuê nhà

6. Hệ số thu nhập trên  đầu tư – RETURN ON INVESTMENT (ROI)

Hệ số thu nhập trên đầu tư (ROI) là Chỉ số doanh thu trên chi phí, nó thể hiện số tiền mà đầu tư thu về trên đầu mỗi đồng chi phí mà họ bỏ ra.

Mục đích của công thức này là so sánh cách thức tạo lợi nhuận của một công ty, và cách thức công ty sử dụng tài sản để tạo doanh thu.

Công thức:

ROI = Lợi nhuận ròng / Chi phí đầu tư

7. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh – Operating cash flow (OCF)

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh là các dòng tiền thu vào – chi ra liên quan đến thu nhập và chi phí của doanh nghiệp và xảy ra thường xuyên trong quá trình sản xuất kinh doanh.

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh là dòng tiền quan trọng nhất trong báo cáo lưu chuyển tiền tệ vì nó thể hiện khả năng tạo tiền từ nội tại hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp nhằm đáp ứng các nhu cầu trả nợ, chia lãi cho các chủ sở hữu và gia tăng đầu tư. Ngoài ra, các thông tin từ dòng tiền của hoạt động kinh doanh kỳ này là cơ sở quan trọng cho việc lập kế hoạch lưu chuyển tiền tệ kỳ tới.

Công thức:

OCF = Thu nhập ròng – Chi phí vốn

8. Dòng tiền từ hoạt động tài chính – Cash Flow After Financing

Dòng tiền từ hoạt động tài chính là dòng tiền phát sinh từ các hoạt động tạo ra sự thay đổi kết cấu và quy mô của vốn chủ sở hữu và vốn vay của nhà đầu tư.

Ý nghĩa

•  Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động tài chính đo lường lượng vốn được cung ứng từ bên ngoài sau khi trừ lượng vốn từ doanh nghiệp ra bên ngoài.
• Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động tài chính dương (> 0) thể hiện doanh nghiệp đã được tài trợ từ bên ngoài, doanh nghiệp phải huy động thêm vốn bằng cách đi vay hoặc tăng thêm vốn góp của chủ sở hữu.
• Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động tài chính âm (< 0) thể hiện doanh nghiệp không cần tài trợ, doanh nghiệp đã trả bớt nợ vay và chia lãi cho chủ sở hữu hoặc trả lại một phần vốn góp cho chủ sở hữu.
• Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động tài chính âm còn là dấu hiệu của một quá trình cơ cấu lại nguồn vốn của doanh nghiệp hoặc có thể là dấu hiệu của quá trình thu hẹp đầu tư khi hoạt động kinh doanh đạt đến mức độ bão hòa.

Công thức:

Dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính = Dòng tiền thu từ hoạt động tài chính – Dòng tiền chi cho hoạt động tài chính

10. Tỷ suất sử dụng – Occupancy Rate

Con số này phản ánh thời gian mà một tài sản đầu tư được cho thuê trong một khoảng thời gian. Tỷ lệ lấp đầy của bạn là một trong những chỉ số quan trọng nhất cho sự thành công của bạn và tỷ lệ lấp đầy thấp có thể cho bạn biết rằng hành động đó là cần thiết từ cuối của bạn.

Công thức: 

Tỷ lệ sử dụng = Số ngày sử dụng / Tổng số ngày trong một năm

11. Tỷ lệ hòa vốn – Break Even Ratio

Con số này thường được sử dụng để đánh giá rủi ro khi thực hiện đầu tư bất động sản . Con số quá cao khi sử dụng công thức bất động sản này có thể chỉ ra rằng đó sẽ là một trận chiến khó khăn để hòa vốn với một tài sản đầu tư và thu hồi nợ.

Công thức: 

Tỷ lệ hòa vốn = (Chi phí trả nợ + Chi phí hoạt động) / Tổng thu nhập hoạt động

12. Hệ số cho thuê bất động sản – Gross Rent Multiplier (GRM)

Công thức nhân số cho thuê tổng số cho phép các nhà đầu tư tìm ra giá trị thị trường của một tài sản cho thuê. Điều này đặc biệt hữu ích khi bán một tài sản cho thuê, vì nó cho phép bạn đặt đúng giá ngay lần đầu tiên. Nhưng cũng như vậy, nhà đầu tư thông thái sẽ tìm ra GRM của bất kỳ tài sản nào họ định mua, để tìm hiểu xem đó có phải là một khoản đầu tư đáng giá hay không.

Công thức:

GRM = Giá trị / Tổng thu nhập từ hoạt động cho thuê hàng năm

13. Tỷ số khả năng trả nợ – Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

Tỷ số khả năng trả nợ là một tỷ số tài chính đánh giá khả năng thanh toán nợ nói chung của nhà đầu tư.

Tỷ số này cho biết để chuẩn bị cho mỗi đồng trả nợ gốc và lãi, doanh nghiệp có bao nhiêu đồng có thể sử dụng được.

Công thức: 

Tỷ số khả năng trả nợ = (Giá vốn hàng bán + Lợi nhuận trước thuế + Khấu hao)/ (Nợ gốc + Chi phí lãi vay)

————————–

Hi vọng, những thông tin trên sẽ thực sự hữu ích đối với các bạn, đặc biệt là những là các nhà đầu tư, anh/chị môi giới, những người quan tâm đến bất động sản.
Anh, chị có thể tham khảo thêm các thông tin hữu ích khác tại đây:
+ website Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản: http://tri.edu.vn
+ fanpage Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản: https://www.facebook.com/viennghiencuuvadaotaobds
+ lịch khai giảng các khóa học: http://tri.edu.vn/lich-khai-giang-2553
+ nếu anh/chị cần hỗ trợ, hãy liên hệ hotline: 0935.811.631