Giá trị bất động sản chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố như tự nhiên, chính trí, kinh tế xã hội… Trong bài viết này, Viện T.R.I sẽ cập nhật chi tiết những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.
Những yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Yếu tố tự nhiên – Yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
1. Vị trí của bất động sản: Đây là yếu tố hàng đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản và đóng vai trò quan trọng trong việc định giá của bất động sản. Vị trí của bất động sản được chia làm 2 loại:
Vị trí tuyệt đối: Là những bất động sản nằm ở các ngã ba hay ngã tư đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn.
Vị trí tương đối: Là những bất động sản nằm ở các trung tâm đô thị, khu vực đông dân cư, cụm công nghiệp, thương mai dịch vụ…
Xem thêm: Bất động sản hàng hiệu
2. Kích thước, diện tích mảnh đất: Những mảnh đất có diện tích vuông vắn, nằm ở vị trí mặt tiền thường được định giá rất cao và thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người mua.
3. Địa hình của bất động sản: Nếu bất động sản tọa lạc ở những vùng cao, ít chịu ảnh hưởng của thủy triều thì giá trị bất động sản sẽ cao hơn ở những vùng trũng, thấp, ngập nước.
Riêng đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thì ở những vùng thật cao hoặc những nơi cực thấp như ven biển lại được định giá cao.
4. Thực trạng môi trường: Là môi trường nơi BĐS tọa lạc yên tĩnh hay ồn ào, trong lành hay ô nhiễm. Với BĐS nghỉ dưỡng, môi trường càng trong lành, khí hậu càng mát mẻ, yên tĩnh thì giá trị bất động sản càng được nâng cao.
5. Tác động của thiên nhiên: Nếu bất động sản nằm ở những vùng chịu ảnh hưởng của thiên tai như bão, động đất, lũ lụt… thì sẽ có giá trị thấp hơn những bất động sản ít chịu rủi ro của thiên nhiên.
Những yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Yếu tố kinh tế
1. Lợi nhuận BĐS mang lại: Mức thu nhập, lợi nhuận hàng năm mà BĐS mang lại có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Khả năng tạo thu nhập càng cao thì BĐS đó có giá chuyển nhượng càng cao và ngược lại.
2. Sự kiện kinh tế: Là các sự kiện thu hút vốn đầu tư nước ngoài làm tăng nhầu cầu sử dụng bất động sản.
3. Thị trường kinh tế: Nhịp độ phát triển của thị trường có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS. Thị trường càng phát triển ổn định, dòng tiền đầu tư cao sẽ khiến nhu cầu về BĐS tăng lên.
Yếu tố thị trường
1. Tính hữu dụng của BĐS: Thể hiện ở mức độ thỏa mãn của người sử dụng BĐS đó trong thực tế.
2. Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: 2 phía cung cầu của loại sản phẩm BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp, tăng hay giảm.
Ví dụ: Nhu cầu sử dụng đất nền tăng cao thì nhu cầu sử dụng chung cư giảm và ngược lại.
Yếu tố pháp lý
1. Tình trạng pháp lý của BĐS: Nếu BĐS có các loại giấy tờ pháp lý như: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, giấy chứng thư ngân hàng… thì BĐS đó sẽ dễ thanh khoản, định giá.
2. Quy định về xây dựng gắn với BĐS: Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở, công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, sự hạn chế quyền sở hữu chung…
Ví dụ: Nếu là đất quy hoạch thương mại dịch vụ thì không được phép xây dựng với mực đích để ở.
Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Những yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Yếu tố chính trị pháp lý
Là những chính sách, quy định về đầu tư, quy hoạch, phân vùng… khiến giá trị bất động sản vùng đó được định giá khác nhau.
1. Các chính sách tác động trực tiếp: Chính sách cho phép việt kiều mua BĐS tại Việt Nam, chính sách cho phép người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà thành phố, chính sách tín dụng với hoạt động đầu tư BĐS, chính sách thuế đối với BĐS…
2. Các chính sách gián tiếp: Khuyến khích sự đầu tư bên ngoài vào địa phương giúp thúc đẩy kinh tế và giúp giá trị bất động sản tăng nhanh.
Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
1. Điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực: Là khu vực có được định hương hay chú trọng đầu tư phát triển BĐS hay không. Điều này nằm trong quy hoạch của chính quyền thì định giá BĐS óc thể tăng hay giảm trong thời gian tới.
2. Hiện trạng vùng lân cận: Các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng, thông tin liên lạc…
3. Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng: GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào BĐS.
4. Hệ thống, chính sách tiền tệ: Chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì mọi người dễ vay tiền nhiều hơn và dòng tiền đổ vào BĐS sẽ tăng, kích thích sự thay đổi thị trường giá BĐS.
5. Tỷ lệ thuế và mức thuế suất: Nơi nào có mức thuế suất ưu đãi thì sẽ thu hút vốn đầu tư, kéo theo thị trường BĐS tăng lên.
6. Người tham gia thị trường BĐS: Khi các nhà dầu tư, tập đoàn rót vốn đầu tư thì giá trị bất động sản ở mỗi khu vực sẽ có sự thay đổi.
Những yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Yếu tố xã hội
1. Mật độ dân số: Mật độ sân số tăng cao, tình trạng “đất chất người đông” sẽ khiến cho giá trị bất động sản nơi có dân số tăng đột biến sẽ tăng lên.
2. Các yếu tố khác: trình độ dân trí, an ninh xã hội, tập quán, giáo dục – y tế… cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
Giá trị bất động sản tăng hay giảm phụ thuộc rất nhiều yếu tố khác nhau cả về tự nhiên lẫn kinh tế, xã hội. Do đó, việc định giá hay thẩm định giá bất động sản cũng cần xem xét kỹ lưỡng thông qua những yếu tố này để cho kết quả chính xác nhất. Hãy theo dõi Viện T.R.I tại đây để cập nhật tin tức mới nhất về bất động sản.
