Hai loại bản vẽ quy hoạch người mua bất động sản không thể bỏ qua

   Quy hoạch chi tiết xây dựng là một bước rất quan trọng đối với các nhà đầu tư khi muốn phát triển dự án bắt buộc phải có bản vẽ quy hoạch. Như chúng ta biết, bản vẽ quy hoạch có nhiều tỷ lệ và nhiều loại. Tuy nhiên, khi mua bất động sản, nhiều khách hàng được khuyên nên tìm hiểu kỹ bản vẽ quy hoạch 1/500 và 1/2000. Vậy vì sao khách hàng nên tập trung vào hai loại bản vẽ này? Ý nghĩa thực sự của nó là gì? Tầm quan trọng của chúng trong việc phát triển các dự án ra sao?

   Trong bài viết dưới đây, Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản sẽ cung cấp những thông tin hữu ích cho những ai quan tâm, băn khoăn và còn mập mờ về vấn đề này.

   Đầu tiên, chúng ta phải hiểu bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 là hai loại bản vẽ hoàn toàn khác nhau, khác nhau ở đây không phải là khác về mặt tỷ lệ trên bản đồ, mà phải hiểu đây là 2 giai đoạn của quy hoạch chi tiết. Nhìn chung hai loại bản vẽ này cũng có những điểm chung cụ thể như phải xác định rõ vị trí, giới hạn của khu đất.

1. Bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/2000

Bản đồ quy hoạch 1/2000 của TP. Đà Nẵng (  bản đồ quy hoạch TP. Đà Nẵng 1/2000 – Được phê duyệt theo quyết định số 465/QĐ ngày 17/6/2002)

   Bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/2000 hay còn gọi là đồ án quy hoạch chi tiết, là một bước triển khai quy hoạch chung cho xây dựng, do cơ quan địa phương thực hiện.

   Nội dung bản vẽ bao gồm bản đồ không gian, kiến trúc cảnh quan, bản đồ thể hiện tổng mặt bằng sử dụng đất, các sơ đồ đơn tuyến hạ tầng kỹ thuật và cơ điện, quy hoạch giao thông. Đây không phải là thiết kế chính thức cho bất cứ 1 công trình cụ thể nào, nhưng nó lại mang tính quy hoạch, định hướng cho cả một khu đô thị, có liên quan trực tiếp với quyền sử dụng đất đai khi nó có vai trò phân chia, xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới công trình hạ tầng.

   Hiện nay có nhiều người dân đang lo lắng trong việc chia tách, cấp sổ đỏ khi mua hoặc đang sử dụng đất dính quy hoạch 1/2000. Vậy đất dính quy hoạch có được cấp sổ đỏ hay không?

• Theo Khoản 2, Điều 49, Luật đất đai 2013 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất thuộc diện quy hoạch như sau:
  + Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
  + Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
  Như vậy, nếu phần  đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch cụ thể thì vẫn được thực hiện các quyền sử dụng đất như bình thường, còn nằm trong bản đồ cụ thể thì người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng và bị thu hồi.

   Quy hoạch chi tiết 1/2000 là cơ sở cho việc triển khai lập và quản lý quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500.

2. Bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500

Bản đồ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500

   Bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500 hay còn được gọi là quy hoạch chi tiết về xây dựng: Là triển khai cụ thể hóa quy hoạch đô thị với tỉ lệ. Do chủ đầu tư thực hiện và được kiểm duyệt bởi cơ quan chức năng có thẩm quyền, cụ thể:

• Bộ xây dựng: phê duyệt đồ án quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của thủ tướng chính phủ.
• UBND cấp tỉnh: phê duyệt đồ án quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp tỉnh.
• UBND cấp huyện: phê duyệt đồ án quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp huyện, các đồ án thuộc quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch xây dựng nông thôn.

   Lưu ý: quy định về thẩm quyền phê duyệt nêu trên mang tính chất chung trong quản lý hành chính nhà nước, có một số UBND cấp tỉnh ủy quyền lại việc có ý kiến hay phê duyệt hoặc cơ quan chuyên môn, ví như: ủy quyền cho sở quy hoạch kiến trúc. Trong tất cả mọi trường hợp phê duyệt quy hoạch 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp quận/huyện thì nhất thiết phải có ý kiến thống nhất của sở quy hoạch kiến trúc hay của UBND cấp tỉnh trước khi UBND cấp quận/huyện phê duyệt.

   Nội dung bản vẽ gắn liền với một dự án đầu tư cụ thể, bao gồm các chỉ tiêu như: dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tổ chức không gian, kiến trúc, công trình hạ tầng, kiến trúc/thiết kế chi tiết của từng lô đất, đánh giá môi trường…, đây là loại bản vẽ này có vai trò để xác định mối quan hệ giữa các công trình thuộc quy hoạch với các yếu tố bên ngoài của quy hoạch như: cổng vào, đường đi, tường rào…

   Khi một dự án được mở bán thì giấy tờ pháp lý có giá trị cuối cùng là quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 

   Bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500 là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng, được UBND cấp quận, huyện phê duyệt bằng một quyết định.

————————————————————————

Hi vọng, những thông tin trên sẽ thực sự hữu ích đối với các bạn, đặc biệt đối với các nhà đầu tư, anh/chị/em môi giới, những người quan tâm đến bất động sản.

Anh (Chị) có thể tham khảo thêm các thông tin hữu ích khác tại đây.

Vào mục kiến thức hữu ích để biết thêm nhiều thông tin về bất động sản

Khóa học PHÁP LÝ TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN là khóa học rất cần thiết đối với các nhà môi giới, nhà đầu tư bất động sản.