Trong giao dịch bất động sản, việc thẩm định giá rất quan trọng để quyết định giá cả của sản phẩm. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ được khái niệm về thẩm định giá cũng như những nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá bất động sản. Để giúp bạn có cái nhìn sâu hơn về vấn đề này, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.
Khái niệm về thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là việc các cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định số tiền ước tính về giá trị của bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình kiến trúc gắn liền với đất đai nhằm phục vụ cho một mục đích đã được xác định rõ ràng trong một điều kiện thị trường nhất định phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Thẩm định giá cũng cần tuân thủ những nguyên tắc nhất định
Nguyên tắc của thẩm định giá bất động sản
Việc thẩm định giá bất động sản phải dựa trên các nguyên tắc như sau:
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Đây là nguyên tắc quan trọng phản ánh về mặt vật chất, pháp luật chấp nhận, giá trị sử dụng và thời gian sử dụng của bất động sản. Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá, bất động sản đó nó thỏa mãn các yêu cầu:
- Mặt vật chất: Được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất.
- Mặt pháp luật: Thỏa mãn các yếu các yếu tố về quy hoạch, môi trường, được nhà nước bảo hộ công nhận.
- Mặt sử dụng: Cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Thời gian: Mang đến thu nhập ròng cao nhất kéo dài trong thời gian dài nhất.
Nguyên tắc cung – cầu
Giá trị của tài sản thay đổi tỷ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Sự thay đổi của cung và cầu sẽ ảnh hưởng nhất định đến giá cả của bất động sản. Do đó, khi thẩm định giá cần quan tâm đến cung – cầu của bất động sản tại thời điểm định giá và dự đoán xu hướng cung – cầu bất động sản tương lai.
Nguyên tắc đóng góp
Là nguyên tắc thể hiện giá trị đo lường được của một bộ phận bất động sản tham gia đóng góp vào giá trị của toàn bộ bất động sản mà nó tham gia hợp thành.
Nguyên tắc cân bằng
Là nguyên tắc thể hiện tính ổn định, bền vững của các yếu tố cấu thành nên giá trị của bất động sản. Việc thẩm định giá dựa trên nguyên tắc này cần xem xét kỹ lưỡng các yếu tố nội tại cũng như không gian xung quanh tác động đến giá trị của bất động sản.
Nguyên tắc thay đổi
Là nguyên tắc thể hiện giá trị của bất động sản sẽ luôn thay đổi phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như: sự lên xuống của thị trường bất động sản, sự biến đổi của môi trường tự nhiên, sự phát triển của nền kinh tế, sự biến chuyển của xã hội và các thay đổi trong chính sách của nhà nước cũng như pháp luật hiện hành.
Nguyên tắc của thẩm định giá bất động sản
Nguyên tắc phù hợp
Giá trị bất động sản tạo ra và duy trì các đặc tính phù hợp với nhu cầu của thị trường, với quy định của pháp luật, với môi trường sống… đem lại mức hữu dụng cao nhất.
Nguyên tắc cạnh tranh
Giá trị của bất động sản sẽ chịu tác động cạnh tranh về vị trí, mức độ thị hiếu người mua, không gian địa lý, nội bộ cung – cầu. Khi thẩm định giá, các thẩm định viên cần xem xét các yếu tố tác động, phân tích xu hướng cạnh tranh ảnh hưởng đến sự vận hành, hiệu quả kinh doanh… của bất động sản.
Nguyên tắc dự báo
Là nguyên tắc dự tính trước khả năng sinh lợi của bất động sản đó trong tương lai. Việc này đo lường kết quả này dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
Nguyên tắc sinh lời
Nguyên tắc thẩm định giá này nhấn mạnh tính duy nhất về vị trí. Một bất động sản sinh lời là nó mang đến khoản lợi nhuận cao nhờ có vị trí thuận lợi hơn các bất động sản khác.
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Là nguyên tắc gia tăng hoặc giảm bớt lợi nhuận thu được từ bất động sản do việc đầu tư mang lại. Sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong quá trình sản xuất sẽ dẫn tới sự gia tăng thu nhập nhưng đến một giới hạn nhân định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực ở trong tương lai. Nguyên tắc này yêu cầu người thẩm định giá phải có kinh nghiệm và am hiểu thị trường để quyết định chính xác về mức đầu tư cho từng hạng mục công trình.
Thẩm định giá bất động sản là công việc của các cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá
Trên đây là những nguyên tắc thẩm định giá bất động sản cơ bản quan trọng mà Viện muốn chia sẻ đến các bạn. Hi vọng rằng, thông qua bài viết này quý bạn đọc sẽ hiểu rõ hơn về tầm quan trọng của người thẩm định giá đối với giá trị của bất động sản.
Mời quý bạn đọc xem thêm:
