Mua đất không giấy tờ mang rất nhiều rủi ro cho cả người mua và người bán. Đất không có giấy tờ là đất như thế nào? Những rủ ro cụ thể nào khi mua đất không có giấy tờ. Cùng chúng tôi tìm hiểu qua bài viết sau.
Đất không giấy tờ
Đất không giấy tờ là đất mà người dân đang sử dụng không có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Nghĩa là không có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất dưới đây:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp xã) xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
Như vậy, đất không giấy tờ vẫn xét cấp sổ đỏ nếu đủ các điều kiện theo quy định pháp luật.
Đất không giấy tờ là gì?
Vì sao mua đất không giấy tờ lại có rủi ro?
Theo khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 thì đất không có sổ đỏ không được phép nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy việc thực hiện giao dịch mua bán mà pháp luật không cho phép thì quyền lợi người mua sẽ không được đảm bảo.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất là giấy xác nhận chủ sở hữu mảnh đất, nếu đất chưa có sổ đỏ thì việc mua bán chưa danh chính ngôn thuận và người mua vẫn chưa dược pháp luật công nhận trở thành chủ nhân sở hữu mảnh đất đó.
Những rủi ro, vướng mắc khi mua đất không giấy tờ
Khó xác minh nguồn gốc của mảnh đất
Nếu không có giấy tờ đất, người mua khó mà biết rằng mảnh đất mình đang sở hữu có đang ở trong tình trạng bị lấn chiếm, đất tranh chấp, đất nông nghiệp hay đất bị thu hồi hay không.
Dễ xảy ra tranh chấp
Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Theo quy định thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nếu như không có giấy tờ, người làm chứng thì việc chứng minh mình là chủ sở hữu vô hiệu và thường xảy ra tranh chấp (vì người mua đã trả tiền đầy đủ nhưng vẫn không có quyền định đoạt đất).
Mua đất không có giấy tờ dễ xảy ra tranh chấp
Tham khảo bài viết: Đề phòng ngay những rủi ro pháp lý khi mua nhà đất
Không thể thế chấp đất để vay vốn ngân hàng
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có sổ đỏ. Việc đất không có sổ đỏ, giấy tờ, đồng nghĩa với việc không chứng minh được mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu và là tài sản của người mua. Do đó, nếu muốn thế chấp mảnh đất đó để vay vốn thì ngân hàng sẽ không giải quyết.
Khó bán lại đất không có giấy tờ
Đất không có giấy tờ thường kén người mua do các vấn đề rủi ro pháp lý xoay quanh. Thêm nữa, nếu bán đất không giấy tờ thì thường bị ép giá, bán với giá rẻ hơn giá đất thị trường. Người mua sẽ cân nhắc rất nhiều khi họ hiểu các rủi ro sẽ có về đất không giấy tờ.
Bị hạn chế quyền sử dụng đất
Khi mua đất không giấy tờ, người mua không có quyền sử dụng các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, trao tặng, thừa kế, cho thuê, chuyển đổi mục đích sử dụng đất,…
Không được bồi thường khi bị thu hồi đất
Khi không có giấy tờ đất hợp pháp, nếu đất nằm trong diện bị thu hồi để phục vụ thi công các dự án công cộng thì người mua sẽ không được đền bù và đất thì vẫn bị Nhà nước thu hồi.
Khó được cấp phép xây dựng trên đất không giấy tờ
Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở phải có “giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Nếu đất không có giấy tờ thì người mua muốn xây dựng, cải tạo, sữa chữa nhà trên mảnh đất đó sẽ gặp khó khăn khi làm hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng.
Xảy ra nhiều rủi ro tiềm ẩn khi mua bất động sản không có giấy tờ. Do đó, người mua nên tìm hiểu kỹ và tuân thủ mọi quy định của pháp luật. Để hạn chế tất cả các rủi ro cần thông thái lựa chọn đơn vị, bên trung gian bất động sản uy tín.
Mua đất không giấy tờ khó xin được cấp phép xây dựng
Trên đây là các rủi ro khi mua đất không giấy tờ sẽ gặp phải. Anh chị là nhà đầu tư thông minh hãy tìm hiểu thật kỹ về pháp lý trước khi quyết định mua bất động sản. Nếu có những thắc mắc về pháp lý bất động sản hãy liên hệ Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản qua hotline 0859 143 143 để được hỗ trợ.
