Bất động sản là một danh mục đầu tư thông minh để đa dạng hóa tài sản và tăng lợi nhuận. Thậm chí, đây là một cách để phòng ngửa rủi ro lạm phát. “Đầu tư bất động sản là một chiến lược dài hạn” chưa bao giờ đúng hơn hiện nay khi lãi suất tăng trở lại. Trong bối cảnh giá bất động sản đi xuống và suy thoái xuất hiện, làm thế nào để đầu tư có hiệu quả?
Đầu tư vào hai loại hình bất động sản này để vượt qua suy thoái
Bất động sản cho thuê
Tình hình thị trường hiện tại không thực sự tốt cho việc mua bán lướt hay mua để sửa chữa rồi bán lại, nhưng lại tạo cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản cho thuê. Họ có thể tăng giá khi nguồn cung nhà cho thuê giảm dần và người mua tìm kiếm chỗ ở tạm thời cho đến khi đủ tiền mua nhà hoặc lãi suất giảm. Nhà cho thuê mang lại nguồn thu nhập ổn định và chống lại lạm phát cho các nhà đầu tư.
Tuy nhiên, đầu tư vẫn là câu chuyện về vị trí, và các nhà đầu tư vào bất động sản cho thuê cần phải có ý thức về thực trạng kinh tế của khu vực mà họ mua nhà, bao gồm cả tình trạng thất nghiệp, sự phát triển của các doanh nghiệp trong vùng, mức chi tiêu cơ bản,… để thu được tiền thuê đều đặn từ khách hàng.
Tiếp theo, giá cả là một yếu tố quan trọng cần cân nhắc khi đầu tư. Vì liên quan tới định giá tài sản trong tương lai hoặc kế hoạch sử dụng đòn bẩy của người mua. Mặc dù giá mua thấp hơn có thể tạo ra tiềm năng lợi nhuận đáng kể hơn, nhưng đó không phải là yếu tố duy nhất cần xem xét. Lãi suất vẫn ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận của một khoản đầu tư và có nhiều khả năng lãi suất sẽ tăng vọt trước khi suy thoái xuất hiện.
Bất động sản cho thuê
Bất động sản thương mại thuộc các quỹ niêm yết
Bất động sản thương mại thuộc các quỹ/ doanh nghiệp đã được niêm yết được dự báo sẽ phục hồi tốt trong thời kỳ suy thoái. Sự khác biệt trong định giá theo thời gian thực của quỹ tín thác đầu tư bất động sản niêm yết (REIT) và bất động sản tư nhân có thể tạo ra sự chênh lệch đáng kể trong ngắn hạn.
Bằng cách hiểu được điểm mạnh và điểm yếu của thị trường tư nhân và thị trường niêm yết, các nhà đầu tư có thể phân bổ lượng vốn vào các thời điểm khác nhau cho hai loại tài sản này, từ đó tận dụng cách thị trường định giá trong điều kiện hiện tại. Kỳ vọng lợi nhuận đầu tư bất động sản thường vượt trội sau những giai đoạn suy thoái. Tuy nhiên, việc đa dạng danh mục đầu tư trên cả hai thị trường niêm yết và tư nhân sẽ mang lại hiệu quả nhiều hơn.
Khi lạm phát tiếp tục tăng, các lĩnh vực có thời hạn thuê ngắn hơn, chẳng hạn như kho tự lưu trữ và khách sạn, có thể nhanh chóng điều chỉnh giá thuê để theo kịp tốc độ. Các ngành này thể hiện tính chu kỳ cao hơn và có thể đóng vai trò như một bộ đệm chống lại lạm phát.
Trong khi đó, các loại hình bất động sản thay thế như các tháp di động, cơ sở chăm sóc sức khỏe và trung tâm dữ liệu có thể giúp nhà đầu tư chiến thắng lạm phát nhờ nhu cầu sử dụng cao sau những đổi mới công nghệ trong vài năm qua.
ĐỌC THÊM: Đầu tư bất động sản dài hạn và 4 loại hình đầu tư để chống lạm phát hiệu quả
Bất động sản thương mại thuộc các quỹ niêm yết
Đầu tư cho thuê hay rót tiền vào quỹ bất động sản
Cách thức hoạt động
Bất động sản cho thuê
Hầu hết mọi người đã quen thuộc với bất động sản cho thuê. Các nhà đầu tư có thể mua và sau đó cho thuê lại, thường là nhà ở gồm nhà mặt đất hoặc tòa nhà chung cư.
Lý tưởng nhất là doanh thu cho thuê mỗi tháng nhiều hơn số tiền phải trả cho các khoản vay thế chấp, thuế, bảo hiểm, bảo dưỡng và các chi phí khác. Nhà đầu tư sẽ dùng lợi nhuận từ cho thuê để tiết kiệm hoặc tái đầu tư vào tài sản khác. Theo thời gian hoặc sau khi cải tạo, bất động sản cho thuê sẽ tăng giá trị, cả về doanh thu cho thuê hoặc định giá khi bán.
REIT
Với REIT, bạn đang mua cổ phần của một quỹ tín thác sở hữu và quản lý bất động sản. Bạn không có quyền sở hữu hay trách nhiệm quản lý nào đối với bất động sản do REIT nắm giữ. Thay vào đó, bạn được chia cổ tức định kỳ khi các bất động sản trong quỹ REIT tạo ra lợi nhuận hoặc tăng giá.
Nhà đầu tư có thể mua bán chứng chỉ quỹ REIT một cách công khai trên thị trường chứng khoán (với các quỹ REIT đã niêm yết), hoặc riêng tư (với các quỹ REIT chưa niêm yết). So với trái phiếu bất động sản, REIT cũng có tính thanh khoản tốt hơn hẳn nhờ khả năng dễ dàng trao đổi trên thị trường thứ cấp.
Điểm tương đồng
Dòng tiền
Nếu bạn đang tìm kiếm một khoản đầu tư mang lại dòng tiền, cả REIT và bất động sản cho thuê đều phù hợp. REIT phải phân phối một tỷ lệ nhất định các thu nhập chịu thuế cho nhà đầu tư dưới hình thức cổ tức. Vì lý do này, REIT mang lại dòng thu nhập thụ động tương đối đáng tin cậy.
Một bất động sản cho thuê cũng cung cấp dòng tiền hàng tháng. Tuy nhiên, điều này phụ thuộc vào các yếu tố như giá thuê trên thị trường, thuế bất động sản, tỷ lệ lấp đầy và chi phí bảo trì.
Dòng tiền
Tăng giá
Bất động sản cho thuê và REIT đều là những khoản đầu tư dài hạn tốt, vì chúng có thể mang lại sự tăng trưởng về định giá. Nếu và khi các tài sản này tăng giá, chúng cũng có thể mang lại dòng tiền định kỳ cao hơn cho các nhà đầu tư. Khi bất động sản được bán, nhà đầu tư thường nhận được khoản vốn chủ sở hữu tốt hơn so với thời điểm đầu tư.
ĐỌC THÊM: 2 loại hình bất động sản có tiềm năng đầu tư trong 6 – 12 tháng tới
Biến động về giá trị
Nếu REIT ghi nhận tỷ suất lợi nhuận giảm – do chi phí tăng hoặc xu hướng thị trường – nhà đầu tư có thể nhận cổ tức thấp hơn. Nếu REIT giảm giá so với thời điểm mua vào, bạn sẽ thiệt hại khi thanh lý khoản đầu tư.
Bất động sản cho thuê dễ bị ảnh hưởng bởi một số yếu tố, bao gồm tính không ổn định, khách thuê xấu và định giá giảm. Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy có thể dao động theo thị trường. Ngoài ra, việc tăng thuế bất động sản hay chi phí sửa chữa lớn hơn dự kiến cũng khiến nhà đầu tư thiệt hại.
Đa dạng hóa danh mục đầu tư
Đầu tư vào bất động sản có thể giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư, là sự đảm bảo tốt hơn hình thức tiết kiệm và giúp làm dịu tác động của các yếu tố như suy thoái và lạm phát. Cả bất động sản cho thuê và REIT đều làm khá tốt điều này. Chúng giúp danh mục của bạn có bộ đệm tốt hơn trước các diễn biến khó lường của thị trường, bao gồm cả việc đầu tư vào nhiều loại hình hơn như văn phòng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, khu công nghiệp.
Sự khác biệt
Khấu trừ thuế
Chủ sở hữu có thể hưởng nhiều khoản khấu trừ thuế khi trực tiếp sở hữu bất động sản, lãi thế chấp, thuế bất động sản, chi phí sửa chữa và quản lý… Trong khi đó, REIT không cung cấp các loại khấu trừ thuế này cho nhà đầu tư.
Khấu trừ thuế
Quyền kiểm soát và thế chấp
Nhà đầu tư không có hoặc rất ít quyền kiểm soát đối với các bất động sản thuộc quỹ REIT mà mình rót vốn. Do đó, nếu muốn toàn quyền quyết định với tài sản, nhà đầu tư nên chọn các bất động sản cho thuê. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng dễ dàng thế chấp hơn.
Chủ động so với thụ động
Bất động sản cho thuê là một khoản đầu tư chủ động, trong khi REIT là một khoản đầu tư thụ động. Loại hình này đòi hỏi cách tiếp cận thực tế và sự chú ý liên tục, ngay cả khi bạn thuê một công ty quản lý để đưa ra hầu hết các quyết định vận hành hàng ngày.
Còn REIT cung cấp một cách đầu tư theo kiểu “rót vốn và quên nó đi”. Khi đã mua cổ phiếu REIT, bạn không cần phải làm gì khác ngoài việc nhận các khoản cổ tức và xem các bất động sản trong đó phát triển ra sao.
ĐỌC THÊM: Dự đoán 9 xu hướng đầu tư bất động sản nổi bật trong năm 2023
Tính thanh khoản
Nếu cần thanh lý các khoản đầu tư, REIT có thể dễ dàng hơn một chút so với bất động sản cho thuê. Để thanh lý một tài sản cho thuê, thông thường bạn sẽ cần phải bán đi. Điều này có thể mất thời gian, năng lượng và tiền bạc, bao gồm nhiều công việc chuẩn bị và đăng bán căn nhà, chờ khách tới xem và hoàn thành giao dịch mua bán. Bạn có thể mất hàng tháng trời để thanh lý tài sản này.
Với REIT, việc này có thể đơn giản hơn rất nhiều. Nếu bạn sở hữu REIT đã niêm yết, bạn có thể thanh lý trong vài phút (nếu không phải là vài giây), miễn là có người mua.
Tính thanh khoản
Vốn đầu tư
Bất động sản cho thuê đòi hỏi phải có ít nhất khoản thanh toán trước (20-30% giá trị) và tiền đặt cọc. Nhà đầu tư cũng phải chuẩn bị một khoản nhất định dự phòng cho việc sửa chữa.
Ngoại trừ một số REIT đã niêm yết hoặc quỹ tư nhân đòi hỏi số vốn đầu tư tối thiểu, bạn có thể bắt đầu đầu tư REIT chỉ với một số tiền rất nhỏ.
Theo dõi chúng tôi tại:
Fanpage: Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản
Website: Viện Nghiên Cứu Và Đào Tạo Bất Động Sản – Viện T.R.I
