Những giấy tờ pháp lý nhà Môi giới bất động sản cần biết trước khi nhận làm môi giới.

Pháp lý luôn là vấn đề quan tâm đầu tiên khi người mua quyết định mua bất động sản vì nó là yếu tố có rủi ro cao nhất, đặc biệt đối với các dự án bất động sản. Tuy vậy, hiện nay vẫn có khá nhiều anh/chị/em môi giới bất động sản vẫn chưa hiểu rõ cách kiểm tra pháp lý của bất động sản, dẫn đến tư vấn sai hoặc thiếu thông tin BĐS, làm mất niềm tin của khách hàng và ảnh hưởng đến uy tín cá nhân.

Dưới đây là một vài lưu ý khi kiểm tra pháp lý của bất động sản, anh/chị/em môi giới cũng như người mua bất động sản cần quan tâm:

1. Đối với dự án nhà chung cư:

“Nhu cầu tăng cao”, các dự án mọc lên như “nấm sau mưa”, đây chính là những từ ngữ miêu tả thị trường bất động sản nhà ở chung cư tại Việt Nam. Nhưng cái gì nhanh luôn đi kèm theo đó là rủi ro lớn. Vì vậy, để tránh rủi ro và tranh chấp xảy ra, trước khi tư vấn cho khách hàng, nhà môi giới cần  tìm hiểu kỹ những loại giấy tờ pháp lý sau:

Thứ nhất, Giấy tờ về quyền sử dụng đất: Có thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc giấy chứng nhận quyền thuê đất của chủ đầu tư. Dự án có đầy đủ giấy tờ trên đồng nghĩa với dự án đã giải phóng xong mặt bằng, đất xây hợp pháp. Ngoài ra, nó còn chứng mình dự án chủ đầu tư đang bán không bị thế chấp tại Ngân hàng.

Thứ hai, Giấy phép xây dựng hoặc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt: Để xây dựng một dự án bất động sản, đầu tiên chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng. Nó nhằm đảm bảo dự án được xây dựng đúng theo quy hoạch, tiêu chuẩn của pháp luật quy định (Luật xây dựng 2014). Hiện nay, có rất nhiều dự án xây dựng mà không có giấy phép, dẫn đến việc bị đình chỉ thi công, làm chậm tiến độ dự án, gây thiệt hại cho người mua nhà.

Thứ ba, Giấy tờ chứng mình dự án đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất: Có rất nhiều trường hợp người mua gặp trở ngại khi làm sổ đỏ vì chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, tiền sử dụng đất cho nhà nước nên đây cũng là một trong những giấy tờ anh/chị/em môi giới bất động sản cần kiểm tra kỹ. Anh /chị/em có thể yêu cầu chủ đầu tư xuất trình hoặc kiểm tra đối chiếu thông tin với Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố…

Thứ tư, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp: Trong đó kiểm tra xem ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp có phải là kinh doanh bất động sản hay không?

Thứ năm, Hợp đồng mua bán chung cư: Đây là giấy tờ quan trọng, liên quan trực tiếp đến quyền lợi của khách hàng và chủ đầu tư, nhà môi giới cần chú ý các nội dung sau trong hợp đồng để khi khách hàng thắc mắc có thể giải đáp ngay, tránh việc lúng túng, ảnh hưởng đến kết quả chốt sale: Phần diện tích chung, diện tích riêng, diện tích đỗ xe, các điều khoản về đặt cọc, tiến độ thanh toán, thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư cũng như khách hàng…

Tương tự, đối với các dự án Condotel, Shophouse, Officetel, nhà phố,… nhà môi giới cũng kiển tra những giấy tờ trên. Tuy nhiên, cần lưu ý thêm thời gian dự án hoàn thành, thời hạn sử dụng và thời gian được nhận sổ đỏ/giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với đất thương mại, dịch vụ).

2. Đối với nhà ở riêng lẻ và đất thổ cư:

Trước khi nhận làm môi giới đất hay nhà thổ cư, nhà môi giới bất động sản cần tự mình kiểm tra và nếu cần, mang các giấy tờ đến văn phòng công chứng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để kiểm tra thông tin vềề BĐS. Các giấy tờ cần kiểm tra như sau:

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liến với đất: Đối với trường hợp là nhà ở thì phải có thêm những giấy tờ kèm theo: Biên lai nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng căn nhà. Đồng thời nhà môi giới cần kiểm tra người bán có phải là chủ sở hữu bất động sản cần bán hay không, chỉ có chủ sở hữu mới có quyền thực hiện giao dịch.

Thứ hai, Kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản: Giấy chứng nhận về phong cháy chữa cháy, bất động sản có bị tranh chấp, thế chấp hay không? Có nằm trong vùng thuộc diện thu hồi, quy hoạch dự án hay không?

Thứ ba, Kiểm tra hợp đồng mua bán: “Hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực”. “Hợp đồng về nhà ở thì hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản” (Theo Điều 450, Luật Dân sự và Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005).

Hi vọng, những thông tin trên sẽ thực sự hữu ích đối với các bạn, đặc biệt đối với các nhà đầu tư, anh/chị/em môi giới, những người quan tâm đến bất động sản.

————————————————————————

Anh (Chị) có thể tham khảo thêm các thông tin hữu ích khác tại đây.

Vào mục kiến thức hữu ích để biết thêm nhiều thông tin về bất động sản

Khóa học PHÁP LÝ TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN là khóa học rất cần thiết đối với các nhà môi giới , nhà đầu tư bất động sản.

Để trang bị cho mình kiến thức về kinh doanh bất động sản, mời các bạn tham gia ngay các khóa học chuyên sâu về bất động sản tại Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản.