Làm thế nào để tự thẩm định giá bất động sản – Cách tránh “hớ” khi mua bán bất động sản

Có không ít người “ngã ngửa” vì bị “hớ” với số tiền lên tới hàng tỷ đồng khi mua bán bất động sản. Do đó để đưa ra quyết định đúng đắn, thẩm định giá sẽ là câu trả lời tốt nhất về giá trị thực của bất động sản. Bài viết này, Viện sẽ bật mí đến bạn làm thế nào để tự thẩm định giá bất động sản chuẩn xác nhất mà không bị hớ. Hãy cùng theo dõi nhé.

Thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản

Bất động sản là gì?

Theo điều 174 Luật dân sự Việt Nam số 33/2055/QH11 thông qua ngày 14/06/2005 được Quốc Hội nêu rõ: 

– Bất Động Sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; kể cả các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác theo quy định pháp luật”.

 

Bất động sản nghĩa là gì?

Bất động sản nghĩa là gì?

Theo đó, luật pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam công nhận bất động sản hay còn được biết đến là địa ốc, nhà đất là những tài sản như đất đai và những gì thuộc về mảnh đất đó như nhà ở, gara,… ở trên hay dầu khí, khoáng chất ở dưới. Trong khi, các tài sản có thể tháo rời thì không được tính là bất động sản. 

Phân biệt định giá và thẩm định giá bất động sản 

Để tránh “mua lầm bán hớ” trong thẩm định giá bất động sản (BĐS). Trước tiên, bạn cần phân biệt hai khái niệm này thông qua sự khác biệt thể hiện rõ ở những điểm cơ bản như sau: 

Sự khác biệt 

Thẩm định giá 

Định giá 

  1. Bản chất và mục đích
– Bản chất: là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của các tài sản phù hợp với phương pháp và tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế. 

– Mục đích: Bảo toàn tài sản, thế chấp tài sản, mua bán hoặc thanh lý tài sản, bồi thường, chuyển nhượng BĐS,…

– Bản chất: là việc đánh giá giá trị của các tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm hoặc thời điểm nhất định.

– Mục đích: Đưa tài sản bất động sản vào lưu thông trên cơ sở thúc đẩy thị trường phát triển.  

2. Nguyên tắc 

Tuân thủ đúng pháp luật và các tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản Việt Nam; 

– Chịu trách nhiệm trước pháp luật về các hoạt động và kết quả thẩm định giá;

– Đảm bảo tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ. Tính khách quan và trung thực của hoạt động thẩm định giá; 

– Bảo mật các thông tin đơn vị được thẩm định giá (trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có các quy định khác).

– Dựa trên các tính chất, tiêu chuẩn kỹ thuật, vị trí, quy mô hay thực trạng của tài sản và giá thị trường ngay tại thời điểm định giá; 

– Định giá tài sản phải độc lập, trung thực, khách quan và phải tuân thủ pháp luật. 

3. Phương pháp thẩm định giá bất động sản 

– Phương pháp so sánh 

– Phương pháp vốn hóa

– Phương pháp chi phí 

– Phương pháp lợi nhuận 

– Phương pháp thặng dư 

Phương pháp so sánh trực tiếp

– Phương pháp thu nhập

Phương pháp chiết trừ

Phương pháp thặng dư

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 

4. Chủ thể thực hiện 

do Nhà Nước thực hiện. do doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện. 

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản

Bộ hồ sơ thẩm định giá bao gồm toàn bộ những tài liệu, thông tin cần thiết. Mục đích phục vụ cho quá trình thẩm định giá bất động sản để hình thành kết quả thẩm định giá cuối cùng. 

Hồ sơ thẩm định giá bao gồm toàn bộ những thông tin, tài liệu cần thiết, phục vụ cho quá trình thẩm định giá tài sản để hình thành kết quả thẩm định giá cuối cùng.

 

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản gồm những gì?

Dưới đây là các yêu cầu hồ sơ cung cấp cho việc thẩm định giá bao gồm: 

Thẩm định giá đối với nhà ở riêng lẻ

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở;

– Giấy phép xây dựng;

– Tờ khai lệ phí trước bạ;

– Bản đồ hiện trạng. 

 

Thẩm định giá bất động sản đối với nhà ở riêng lẻ

Thẩm định giá bất động sản đối với nhà ở riêng lẻ

>>> Đọc thêm: Kỹ năng trở thành nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp 

Thẩm định giá bất động sản đối với công trình xây dựng

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;

– Giấy phép xây dựng;

– Bản vẽ thiết kế

– Bản vẽ hoàn công

– Các hợp đồng thi công 

– Mẫu biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành

 

phương pháp thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá công trình xây dựng

Cách tự thẩm định giá bất động sản tránh “hớ” khi giao dịch 

Trong thực tế, việc xác định giá trị tài sản trong mỗi giao dịch bất động sản là không hề đơn giản. Để tránh các sai phạm và tự mình có thể thẩm định giá sản phẩm tốt mà không qua trung gian. Bạn cần nắm vững các bước dưới đây: 

Đánh giá tình trạng bất động sản

Để xác định giá trị thực tế trong quá trình tự mình thẩm định giá. Nên căn cứ vào yếu tố chất lượng và hiện trạng. 

1.  Đối với đất đai, bạn cần hiểu rõ

– Địa chất đất tốt hay xấu? 

– Kiểm tra và xem xét giấy tờ pháp lý

– Đất thuộc phân loại nào? Đất nông nghiệp hay đất thổ cư? 

– Các yếu tố liên quan đến phong thủy: vị trí, hướng đất, tuổi,…

 

Thế nào là thẩm định giá bất động sản chính xác nhất 

Thế nào là thẩm định giá bất động sản chính xác nhất

 

>>> Tìm hiểu thêm thông tin chi tiết về Khóa học Chuyên Gia Thẩm Định Giá bất động sản 

2. Đối với nhà ở

– Nhà ở thuộc phân loại nào? Nhà chung cư, nhà riêng lẻ, biệt thự hay thuôc cấp I, cấp II,…

– Nhà ở thuộc phân khúc nào? Bình dân, trung cấp hay cao cấp? 

– Cần tính thời điểm xây dựng để tính khung thời gian khấu hao

– Có đang hoạt động kinh doanh (như cho thuê) hay không? 

Như vậy, để đánh giá khách quan nhất về sản phẩm bất động sản đó. Bạn cần đưa ra các căn cứ khoa học để đạt kết quả đúng nhất từ tập hợp những cơ sở phân tích trên. 

Đánh giá qua vị trí của bất động sản 

Giá trị bất động sản sẽ bị tác động trực tiếp bởi vị trí và các cơ sở hạ tầng của khu vực. Đây là hai yếu tố quan trọng giúp nhận định hiệu quả giá trị bất động sản mà bạn dự định mua. 

Trong thẩm định giá bất động sản, “vị trí” quyết định đến giá trị bất động sản. Một bất động sản tọa lạc tại mặt tiền hoặc trung tâm với đầy đủ tiện ích cần thiết, giao thông thuận lợi giá trị chắc chắn sẽ cao hơn những khu trong hẻm, khu ở xa thiếu thốn điều kiện.

 

công ty thẩm định giá bất động sản

Tự thẩm định mà không cần đến các công ty thẩm định giá bất động sản

Khi thẩm định giá tài sản bất động sản, hãy đặt ra các câu hỏi mang tính logic như: 

  • Nhà đất ở vị trí khu vực quận huyện, ở hẻm chính hay phụ? 
  • Vị trí tiếp giáp mặt đường lớn hay nhỏ? Có gần với trung tâm không?  
  • Có gần với khu vực xung quanh là sở hữu nhiều tiện ích hay không? 
  • Mật độ giao thông có thuận lợi không? 
  • Tiềm năng phát triển và sự tăng trưởng trong tương lai ra sao? 

>>> Tham khảo thêm: Sàn giao dịch bất động sản – Vai trò và cơ chế hoạt động 

Đánh giá thông qua bất động sản tương đồng

Tham khảo thêm các góc nhìn đa chiều từ các bất động sản tương đồng về mặt: vị trí, khu vực, diện tích đất, năm mở bán, giá bán từ các nhà đất đang sở hữu các điểm tương đồng,… để có thêm thông tin. Thu thập và làm cơ sở cho bức tranh tổng quan khi thẩm định giá. 

Nếu thị trường bất động sản tại khu vực đó đang “sốt”. Có thể bạn nên tăng giá bán thêm 10% so với giá bạn thẩm định. Ngược lại, nếu thị trường không còn sôi động. Có thể ấn định giá bán bằng giá khảo sát và cộng khoảng 5% nữa. 

 

Đánh giá thông qua bất động sản tương đồng

Đánh giá thông qua bất động sản tương đồng

Đánh giá nhờ công cụ bảng giá nhà đất

Tận dụng công cụ là cách hiệu quả để thẩm định giá bất động sản và xác định giá trị nhà đất mà bạn dự định giao dịch. 

Có thể là bảng giá nhà đất được cấp bởi các tỉnh thành trực thuộc trung ương. Hay đó có thể là các website mua bán nhà đất, trang báo chí, trang rao vặt BĐS uy tín. Hoặc đến trực tiếp khu vực để khảo sát giá. 

 

Các công cụ không chỉ là cổng thông tin. Mà còn mang đến nhiều tính năng hữu ích khác đáp ứng tối đa nhu cầu cần thiết. Là nguồn tham khảo tin cậy và là tiền đề để đưa ra kết quả giá gần như chính xác nhất. 

Nhận định đúng giá trị thực của bất động sản sẽ là bài toán khó cho cả người mua và người bán.Việc người bán định giá quá cao và người mua không nắm được mức giá thị trường là câu chuyện không quá hiếm hoi. 

 

 Thẩm định giá nhà đất

Thẩm định giá thông qua công cụ nhà đất

Quy trình thẩm định giá bất động sản 

Theo thông tư 28/2015/TT-BTC Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Các bước quy trình thẩm định giá bao gồm: 

– Bước 1: Xác định tài sản thẩm định giá và các giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. 

– Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá bất động sản. 

– Bước 3: Khảo sát thực tế và thu thập thông tin.

– Bước 4: Phân tích thông tin thị trường bất động sản. 

– Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

– Bước 6: Lập báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá để gửi cho khách hàng và các bên liên quan. 

Thẩm định giá hay thẩm định giá bất động sản là dịch vụ chuyên nghiệp xuất phát từ nhu cầu khách quan của nền kinh tế thị trường. Góp phần thúc đẩy thị trường vận hành theo hướng hiệu quả và minh bạch. Đảm bảo tính trung thực và kết quả thẩm định giá. Đáp ứng những nguyên tắc thẩm định giá riêng phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá và quy định Pháp luật. 

Với những cách để tự thẩm định giá bất động sản Viện Nghiên Cứu Và Đào Tạo Bất Động Sản đã chia sẻ trên đây. Hy vọng bạn áp dụng đúng để là cơ sở cho những chiến lược “LỜI NGAY” trong mọi giao dịch mua bán bất động sản. 

Trả lời

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Post comment